概念性方案设计管理流程.docx

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第一条流程图
第一章流程图
概念性方案设计治理流程〔主办：设计治理部〕
设计单位 设计治理部 总部

总工兼设计总营监销筹划总监总经理 总裁办 工具
相关部门
筹划与方案评审小组
收集设计根底资料
段
阶 编制《概念设
写 计任务书》
编
书务任计设念概
工程筹划
流程
工程公司工程部、规划进展部、营销筹划部、本钱治理部供给专业意见

组织评/审
审批
宗地自然条件表
宗地社会条件表
竞争楼盘设计信息表
概念设计任务书
设计选购流程
组织设计中期
概念方案设计 沟通
工程总、总工兼设计总监、总经理、副总裁
上会资料预备 审核 审核 评审方案 设计评审表
组织修改 签发审批意见
段阶审
评 修改设计 审核 审批
果成计
设 方案设计
念 治理流程
概
其次章 总则
其次条为标准工程设计概念阶段的操作程序，加强监控，到达确保质量、进度， 掌握本钱的目的。
第三条适用于公司工程的概念设计治理。第四条术语与定义
概念设计：提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。
第三章 关键活动描述
第五条设计资料预备
〔一〕总部设计治理部依据工程设计打算的时间要求，组织收集概念设计阶段需要的资料，包括：
1、总部营销筹划部：日常产品争论成果、产品配置标准等资料
2、设计治理部：当地规划治理技术规定、面积计算治理规定等相关文件；已完成同类型工程的阅历总结和完善后的设计图纸
3、总部投资拓展部：土地规划设计条件〔土地证、用地规证、规划设计要点〕、
《工程可行性争论报告》
4、总部营销筹划部：《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》、《竞争楼盘设计信息表》、《工程筹划报告》
5、总部设计治理部组织工程设计根底资料评审，评审意见和结论形成会议纪要， 并由参与评审人员共同签字确认。
〔二〕《概念设计任务书》的编制和评审
1、总部设计治理部负责《概念设计任务书》的编制，地区设计部协作，并组织总部本钱治理部、总部营销筹划部对《概念设计任务书》进展会稿。
2、总部设计治理部依据评审意见对《概念设计任务书》进展修正完善后，由集团设计总监组织相关部门评审、审批。
〔三〕设计单位选择
总部设计治理部依据【设计供给商选择与治理流程】的要求选择概念设计单位。
〔四〕概念设计
1、总部设计治理部向设计单位发出《概念设计任务书》并交底。
2、设计过程掌握：
3、在概念设计过程中，总部设计治理部至少组织一次与设计单位的中期沟通工作，并准时把握设计进度和设计方向。
5、总部设计治理部依据《概念设计任务书》要求对设计单位送交的概念方案进展初审，提交集团总建和分管执总审核，待审核通过后，由总部设计治理部组织评审。
〔四〕概念设计评审
1、总部设计治理部组织地总及其授权人、总建、总工、董事长和外部专家等按
《设计评审表》的指引要求进展概念设计评审，总裁办公会筹划与方案评审小组审批。2、总部设计治理部依据评审意见提交设计单位对概念方案进展修改、调整，分管
执总确定是否组织相关部门再次评审。修改后的设计成果经总部设计治理部预审后将设计成果提交集团总建审核，分管执总审批。
3、概念设计确定后，设计公司进展景观的概念设计工作。
第四章 支持性文件
无
模版
概念性方案设计任务书
第五章 使用工具
标准/要点 表单
宗地自然条件表宗地社会条件表
竞争楼盘设计信息表
概念性方案〔方案〕设计评审表
概念性方案设计任务书编制指引
设计任务书是在《工程产品建议书》根底上以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为动身点，对产品的规划布局、建筑风格、主力户型、装修标准等进展描述性提示。主要包括以下方面:
一、工程定位
1、目标客户群定位
2、产品定位
3、文化风格主题概念定位二、区域和城市的肌理关系
充分把握基地的地形地貌，与相邻建筑的关系以及环境现状条件，同时还应了解街区建设的具体规划，了解该地区的历史文脉、自然条件和风土人情，综合确定基地与城市肌理关系，从而塑造具有文化和活力的人文环境。
三、总体规划筹划
1、总体布局、组团构成模式
2、公共空间规划设计
公共建筑布置要求和拟形成的空间气氛。3、路网系统〔道路、交通规划〕
确定居民出行的交通方式〔机动车、非机动车、步行交通〕，依据居民出行交通方式确定居住区交通组织和车辆停放形式。
四、建筑设计建议1、建筑类型
各种类型的建筑面积和功能要求2、建筑单体设计
3、户型建议
包括设计要点、房型、面积、所占比例4、建筑风格建议
住宅和公建的风格描述
5、主要建筑设备及材料要求
6、安康住宅及智能化设施要求标准五、环境设计建议
1、环境景观设计主题概念
2、主要的环境设施描述
3、景观节点描述
居住区外部景观综合形象，
中心公共绿地，
商业步行街
样板区样板房与周边绿化环境的塑造。六、配套建议
1、会所及周边环境(会所面积功能的要求)
2、商业效劳配套建议
3、教育配套建议〔幼儿园、小学、中学〕
4、其他休闲消遣配套建议(依据具体工程提出的其他配套设施建议)。
5、交通配套建议(小区停车方式建议，停车场、停车位设置建议)。七、装修标准筹划建议
1、公用局部
外墙，墙体
入口及电梯大堂：地面、墙面、天花
楼层电梯厅：地面、墙面、照明2、户内局部
依据目标客户的装修偏好、装修与否对销售速率的影响，确定装修档次〔中、高、低档〕或毛坏房或供给装修套餐。
八、工程创点、卖点
确定卖点工程工程，可以是以下工程：良好的景观环境、独特的建筑文化风格、生活设施等，卖点工程应是设计重点
九、样板区及开发挨次描述
确定的首期开发规模，样板区完成时间应先于首期工程。样板区应当综合考虑园林景观、道路、居住建筑、会所及其他公共建筑。样板区规划设计应包括以下内容： 小区的出入口、完整的园林景观，建筑组团，售楼处建设地点或可能作为售楼处的建筑，参观样板区的人行路线。样板区建设关系到工程首期的成败，必需做到环境先行。
十、设计本钱指引
1、设计本钱掌握原则；
2、工程经济技术指标；
3、本钱打算性设计要素要求。
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XX 工程概念性方案设计任务书
一、设计任务总则
1、目的：XX 公司开发的 XX 工程设计满足构筑生活艺术空间、造价经济、顾客使用舒适便利的要求、引导顾客生活方式、治理安全，提高住宅设计质量；同时协作完成规划及建筑单体方案设计的深化，满足方案报审、报批报建要求，并为保证扩初及施工图设计质量，制订本设计任务书。
3、设计依据：
应满足的消防、卫生、防疫、交通、环保、人防等国家及地方相关法规、标准；应承受的托付方供给的技术标准以及产品争论的根底成果；并满足任务书提出的设计要求。
具体列出设计中需参照执行的法规清单。
4、设计深度要求:此次设计以满足 XX 市修建性详规和建筑单体方案报批深度为标准，同时需满足《建筑工程设计文件编制深度规定》深度要求。
5、与第三方设计单位签订的设计任务书中，涉及到与乙方共同完成设计局部的要求是本任务书的有效组成。
6、设计任务书的解释权归****全部。二、工程概况
1、用地面积及边界描述：
工程用地位于，此次设计范围为。本地块用地地形，用地根本属于类型，〔具体请参考附件 1：地形图、附件 2：初勘报告〕。地块北至，东至，西至，南至。周边道路状况请参照甲方供给的周边道路状况图。
2、周边建成、在建工程描述：周边建成工程有等工程，在建工程有等工程。
3、工程用地内部条件描述：如具有保存性的景观树木、特别构筑物等及高压线等其他影响规划布局的要素。
三、宗地技术经济指标
1、用地性质：
2、用地面积： 万㎡
3、建筑容积率以及建筑密度：容积率 ；建筑密度 %
4、建筑高度〔如需要：建筑确定海拔高度〕要求：小于 m
5、小区绿地率： %
6、建筑退红线： 米
7、总建筑面积： 平方米
8、住宅建筑面积： ㎡
9、商业建筑面积： ㎡
10、地下建筑面积： ㎡
11、机动车停车设置标准：
12、住 宅： 辆/户〔个〕车位
13、公 建： 辆/㎡〔个〕车位
14、停车方式： 地下：
地上：
四、工程及市场定位简要描述 1、目标客户群定位：
2、工程产品市场定位：
3、文化风格主题概念定位
4、住宅局部的主题建议：
5、商业及配套设施的主题建议〔开间、进深、层高、装修标准〕： 五、总平面设计要求
应综合考虑用地条件、工程定位、产品配比、配套设施、公建选址、工程分期、示范区建设范围等因素进展总平面的规划布局。
1、机动车路网构造与停车：
合理分布不同宽度的车行道、满足道路总长最小、直达性最好的要求。在满足《城市道路设计标准》的前提下，充分考虑消防和本钱的因素。
道路标高应考虑市政管线的排布需求，山地工程应考虑排水及土方平衡因素。
有底层商业的建筑应利用退让红线等条件设置宽度不低于 5 米的人行道。
消防车道组织原则：
满足《城市道路设计标准》的根底上，与小区各级道路共用。
消防车道如需紧急穿越景观带，应事先结合景观进展隐型消防车道的设计。
住宅、公建、配套设施的停车：停车数量与停车方式依据国家、地方及甲方要求、工程规划批复要点进展设计；集中商业的停车和住宅组团的停车应有效分别以满足物业治理要求；并结合组团模式规划有肯定数量的地面停车位供访客使用。
住户驾车回家的路线应细心组织，并留意和景观系统的视觉渗透；地下停车场可结合设计利用天井、天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度。
2、步行系统：
住宅小区或组团应统一考虑车行、人行主出入口，建议位于同一地点；假设需分流，应在车行相应出口开设关心人行出入口。
步行系统应结合住户回家〔访客到访〕线路与感受, 结合外部空间景观细心设计，具备便捷性、趣味性和创性。
沿主要步行路线应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合；别墅局部人行出入口应每户单独设置。
3、地形改造原则：应尽可能保持及利用其原有地形。在结合外部空间设计进展人工水系营造及道路、广场、建筑物基底平坦等涉及有关土方方面和市政管网布置时， 可对原地形进展局部改造，但应留意尽量争取总挖方与总填方的平衡和市政管网布置便利经济的原则。
4、市政设计原则：协作市政设计单位进展必要的总图规划调整及单体调整。
5、组团设计原则：
住宅组团应考虑封闭治理〔或其他物业形式，结合工程调整〕。
各期组团避开构造形式过于统一，可结合分期要求在形式和颜色上适当变化；组团中建筑尽端户型应结合外部空间中序列空间印象的要求进展特别设计，并避开主要用房直接西晒的特别设计。
应依据邻里交往的特点形成适于并鼓舞邻里交往的空间；结合组团布局、
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建筑尽端设计、局部底层架空、外部空间设计应形成不同尺度的邻里交往、聚会的室外或半室外空间；并应留意制造交往和聚会空间的可休息性与闲逛性。
6、外部空间及景观系统：
应系统性地构筑外部空间的空间序列印象；综合运用建筑组合、步行道路、庭院和广场、小区水景和绿化等要素进展设计；留意其均好性与趣味性，并应有重点景观区域的处理。
外部空间设计应从小区公共空间至组团间空间至组团公共空间至私家庭院空间形成多层次的景观体系，使每个客户都能享受到共有与私有的景观资源。
组团入口处设计应留意空间趣味性和可停留性，不同组团入口处在空间、建筑风格协调的同时应留意差异性和可识别性。
7、其他技术考虑：
对小区外来源的防噪与防污染。
小区内防噪与防污染。
应系统考虑地下室排风系统在地面出气孔位置的布置，不应对主要景观、主要人行流线及主要商业空间产生不良影响。
业治理的有效性和安全性。
物管用房分级按合理的效劳半径分布，物业治理公司应参与设计的过程。
在各入口结合外部空间及环境景观设计设固定岗亭。
可供住户使用的室外、半室外设施的构成和分布。六、单体设计细则
1、产品类型的安排构成原则：以规划条件及工程产品市场定位为准〔依据工程状况调整〕。
2、产品分区要求:〔见工程分区及面积指标表〕
不同等级住宅产品中，档次较高的住宅应享有较好的景观、朝向资源，以保证景观资源的充分利用与基地价值的最大化；
应避开住宅之间的相互遮挡和视线干扰。3、住宅设计总体要求：
各类住宅、各个主要房间的景观朝向要求: 全部住宅单元都应享有肯定的景观资源，各类住宅至少起居室、主卧房和一个次卧房面对较好景观；客厅、主卧房、三房以上的次卧房都必需向南或者面对主要景观空间。
厨房、洗手间的设计要求：全部厨房应承受直接采光及自然通风的方式， 卫生间宜设计为明卫〔依据地区不同标准要求设计〕。
4、各类住宅户型设计要求如下〔可依据工程状况、设计需要适当调整〕：多层一梯两户；高层一梯两户或一梯多户小户型；别墅类型为独栋、联排及双拼。
5、建筑风格和立面造型〔依据工程状况调整〕:
设计原则：利用规划布局、体量关系、虚实比照、材质变化塑造特色立面； 并充分考虑目标客户对相应产品的喜好；可考虑首层与室外空间景观的交融；别墅产品考虑屋顶及天际线的轮廓设计。
立面造型：XX 建筑风格；立面颜色和用材应留意近人处的肌理、细部处理；同时考虑与外部空间、景观的连接，避开对景观造成影响。
立面用材：
上述原则可依据设计需要适当调整。七、概念性方案设计阶段成果要求
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设计图纸内容和深度应同时满足 XX 市规划委员会对各设计阶段图纸的深度要求、
《建筑工程设计文件编制深度规定》深度要求以及本任务书对概念性方案的设计要求， 该设计阶段需计算各项经济技术指标。
概念性方案设计阶段图纸名目表
分
类
序
号
图纸名称
比例
小
区工程
单体
工程
备注
1
总平面图
1:1000～
1：2025
●
●
2
4
区位分析图
工程周边市政条件分析图
工程周边交通条件分析图
功能分区与产品分
布图
●
●
3
●
●
●
●
5
9
配套分析图
1:1000～
1：2025
1:1000～
1：2025
1:1000～
1：2025
1:500～
1:1000
1:1000～
1：2025
1:1000～
1：2025
1:1000～
1：2025
1:1000～
1：2025
1:1000～
1：2025
1:1000～
1：2025
●
○
6
交通分析图
●
●
7
分期开发示意图
●
○
8
组团根本单元分析
图
●
●
总图
●
●
10
景观分析图
●
●
11
视线分析图
●
●
12
日照分析图
●
●
13
区内市政系统分析
图
○
○
14
坡度、坡向分析图
●
○
15
地形改造土方平衡
图
1:1000～
1：2025
●
非平地
工程需完
成 14、15， 平地工程
需完成 15
项
住宅
单体
16
住宅单体意向平面
图
住宅单体意向立面
图
1:100～
1:200
1:100～
1:200
●
●
17
●
●
14