地产(住宅)产品设计与功能增值.ppt

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特色物业；量身定做；
针对不同的客群，提供多级别，多层次的产品组合，提升了项目的整体价值，规避了市场风险
产品线
产品类别
主力客户
户型面积
装修标准
总价控制
公寓类
精装酒店公寓
投资客、企业白领、企事业管理层高管
40-50㎡
800-1200元/㎡
30-40万左右
普通公寓
投资客、首次置业、商务办公人士
35-50㎡
毛坯
22-32万左右
办公类
SOHO办公商住
投资客、设计事务所、律师、财务咨询
70-80㎡
毛坯
50-60万左右
成长型办公用房
投资客、中小型企业、外地驻西安办事处
40㎡+1+2
500元左右
55万-85万左右
产品定制
类型
楼层
户型
总面积
面积控制
位置
总比例
顶复
29-30F
顶复式
984
110-130
8%
精装公寓
23-28F
一房
2214
30-40
东、西、北向
18%
1+1房

45-50
南向
7%
SOHO
（毛坯）
11-22F
一房

30-50
东、北向
33%
二房

50-60
南、西向
14%
简装办公间
6-10F
小户
984
30-50
北向
8%
大户
1476
80-90
南、西、东向
12%
合计

1
户型配比建议：
产品定位
初装SOHO空間
A栋
毛坯SOHO
精装公寓
A栋
类型
楼层
户型
总面积
面积控制
面积比
顶层
29-30F
顶复式
1165
110-130
南向
5%
公寓
6-20F毛坯，21-28F精装,29-30F北向精装
一房
15145
30-50
南向、北向
65%
二房

80-90
南向
30%
合计
23300
100%
B栋
精装公寓
毛坯公寓
B栋
户型配比建议：
产品定位
物业类型
面积尺度
用途
户型尺度建议
精装公寓
40—50㎡
投资、自住
单房
，具备独立卫生间、阳台小型厨房、精装修
毛坯公寓
35—50㎡
70—80㎡
投资、自住
单房
2房1厅1卫
，具备独立卫生间、阳台小型厨房
-，-，-，具备独立卫生间、独立厨房
毛坯SOHO
35—50㎡
70—80㎡
投资、办公
单房
2房1厅1卫1厨
，具备独立卫生间、阳台小型厨房
-，-，具备独立卫生间、独立厨房
简装SOHO办公
70-80㎡
办公、投资
2房1厅1卫
-，-，具备独立卫生间、独立厨房
对于基本层面户型设计例如房均面积、开间大小、通透、采光等元素根据实际面积大小满足不同尺度标准
户型尺度建议
在户型设计基本面上，要适应不同客户群体的个性化需求，并保证产品均好型。
产品创新及增值建议
名称
功能
应用产品
基础配备
外墙外保温
良好的保温，隔热功能，领先市场平均水平；
所有产品
采暖系统
地幅热采暖，分户计量，智能温控；
LOW-E玻璃
隔绝主干道的噪音污染；
新风系统
保证室内空气清新，与LOW-E玻璃结合使用；
极速宽带社区
3G无限宽带网络、电信光纤网络；
智能一卡通
一卡通系统，在使用过程中，住户进单元，进出停车场，会所及其它项目配套功能区都可使用一张卡解决，大大提高了小区居住的舒适度和高科技体验感。
公寓增值配备
霍尼韦尔智能家居
以“家庭网关”为核心连接网络家电、可视对讲、紧急呼叫、灯光控制、电子门锁、安防系统等，并利用网络连接小区服务系统实现智能家居；
精装公寓
普通智能家居及安防
可视对讲、紧急呼叫、室内红外监控、煤气泄漏报警等
普通公寓、SOHO
智能温度计
接入各户户内，及时反映室内外温度、湿度；
所有产品
车库储物柜
利用地下室剪力墙等部可用空间制作车库储物柜，提高附加值
办公增值配备
5A智能-OA
办公智能化——门厅多媒体查询、公共广播、物业管理系统等；
所有办公产品
5A智能-BA
楼宇自动化——给排水、变配电、公共照明、电梯等；
5A智能-CA
通讯传输智能化——综合布线、宽频网路、移动电话楼内覆盖、有线电视等；
5A智能-FA
消防智能化——自动火灾报警、自动喷淋系统；
5A智能-SA
安保智能化——电视监控、巡更、报警、门禁、停车场管理系统等
产品增值及智能化配备标准建议
增值建议
智能温控，地辐热采暖——在采暖方式上更为科学，采暖、节能效果极佳；
1
优势对比：地板采暖可以使房间温度分布均匀；节省空间；并有利于营造健康的室内环境，散热片取暖，一般出水温度在70℃以上，但温度达到80℃时就会产生灰尘团，使暖气上方的墙面布满灰尘；地板采暖供水温度一般为40~45ºC，回水温度为30~35ºC。传统采暖方式，要求供水90ºC，回水温度为70ºC，可节能20%。
智能温控技术：智能温控系统的重要性：采用智能温控可以为用户提供最佳的温度控制，有效的降低能耗，没有温控的地面采暖系统不能实现真正意义上的舒适。
2
供暖方式模型
3
地幅热系统截面
4
成本估算：想比散热片取暖，建筑成本增加约30元/㎡；
5
智能温控
6
断桥铝合金窗、LOW-E玻璃
成本估算：建筑面积为100平米计算，断桥铝合金窗售价在600元/平米（塑钢门窗售价400元／平米 ），依据平均水平，一套房屋的门窗的面积约为20平米，每套增加投入约为1500元左右，平均到建筑面积上成本增加约15元/㎡。LOW-E玻璃约220元/㎡，普通中空玻璃约80元/㎡，每套增加投入约为2800元左右，平均到单位建筑成本上约增加28元/㎡；
工艺系数：
外窗子系统
外窗型材采用铝合金断热型材，配高强度密封胶条；
玻璃采用双层中空玻璃（5+30+5）mm。
夏季使用遮阳卷帘。
/ m2
门窗保温方式可有效节能30%~40%
户式新风系统——达到室内通风的效果，费用相对较低
成本估算：
功能概述：新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可因为新风系统呼吸到高品质的新鲜空气。
窗式新风系统（无负压）——：
1500元/台
户式中央新风系统（负压）——
高档3000-4000元/套
普通2000元/套