2025年-畅清园二期项目地块情况(1).docx

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销售面积：81000平米（其中公建面积：5988平米）
容积率：2. 45
施工情况：其中一栋楼已出地面二层
证照情况：四证具备，销售证正在办理中
项目情况：6-14层板式带电梯住宅。
一、该地块优势分析
L得天独厚的区域环境
根据奥运规划和商业网点的集中分布，我们可以大致勾勒出亚奥商圈的轮廓：
北四环以北、五环以南、京昌路以东、京承路以西。以前这一地区的核心区则仅限于安立路 附近亚运村段，主要包括：亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周 边的商业配套。而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已成必然之势，而东扩也在悄 然进行。从即将完工的北辰路到整个奥运网路的完成，一共要修建1 2条道路，这1 2条道 路会使奥运会后亚奥地区的出行更加畅通。目前，亚运核心区几乎没有可开发用地，奥运结 束后土地也会变得愈加稀少、宝贵。
另外，目前地铁四号线和十号线以及奥运支线的征地拆迁工作已经全面启动，将全面进入施 工阶段。四号线、十号线一期（含奥运支线）将与现有的地铁一号线、环线、城铁1 3号线 以及正在建设的五号线在多个地点交叉并形成换乘站，2 0 0 7年底建成通车后将打通城区 大部分最繁华的地带，不但能极大地缓解这一地区的交通拥堵状况，也必将会直接服务于2 0 0 8年的奥运会，拉动沿线地区产业经济的发展，使得本区域在在未来十年内将更具发展 潜力
.开发商的实力
开发商的强大实力，以及在长期的房地产开发工作中积淀的实战经验，更重要的是开发商具 有对本案一期成功的操盘经验。
.高价值的区域基础平台
该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的二大城市快速主干道之间，是亚奥商圈商务发 展轴的中心地段，有望以此为基础构筑一个引导客户的区域价值认知构架。
.奥运村地区相对优越的地理优势
该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主干道之间，更位于中关村商圈、
项目名称：澳林春天
.项目简介：
地理位置：项目位于京都黄金绝版地段一一亚奥核心区域，2008奥运村西1500米处，与北 京最大的“绿肺”工程13000亩国家森林公园仅相距35米。西距京昌高速路500米,北四、 五环之间，交通通畅顺捷。
发 展商：北京旭日房地产开发有限责任公司
物业管理公司：北京旭日房地产物业管理公司
建筑形式：板塔结合
总占地面积：200000平方米
总建筑面积：496456平方米
四期建筑面积：90000平方米
绿化面积：10200平方米
使用率：89%
容积率：＜
绿化率：34%
交房标准：粗装修
配 套：设有11000 nf会所（游泳池、壁球、桑拿，健
身等）、20000一商业街区
目前进度：一期、二期、三期完工已入住，四期建设中基本完工
.功能介绍
澳林春天位于亚奥核心区,是旭日房地产开发有限公司鼎力打造的规模达9万平米的四期工 程。不仅与规划中的世贸展览中心相望，更可凭窗欣赏林海绿涛，美景无限。1800亿的奥 运建设投入，使这一区域会成为通讯、道路、市政设施高度发达的高尚区域。居住 于此的生活前景将会无比便利与舒适。
项目建筑规划特色：
总占地面积20万平方米，总建筑面积40万平方米,亚奥核心区首屈一指的大规模社区； 多层、塔楼及板楼结合的多种建筑形式社区；
整个社区分四期开发，总户数3843户；
一期为6栋多层板楼，售馨，已入住；
二期为2栋24层蝶形塔楼，售馨，已入住；
三期为10栋6层板楼，一梯两户等，售馨，已入住；
四期为4栋9〜12层板楼,一梯两户等；
设有nooo nV高档会所、20000 nf商业街；
严格的人车分流，1： 0. 87的地下车位，使社区具有更完善的秩序感；
低密度，区域容积率低于L 93。，
平米，平台面积为7120平米，用地面积为44091平米，销售面积为91000平米；
项目建筑设计特色：
外观简洁明快，楼间距达65米；
12层板楼,一梯两户，使用率高达92%；
户型多样，选择面广；
项目环境设计特色：
简洁的、时尚美的现代景观设计理念，使小区生态环境美溶入自然美、艺术美和社 会美；
大型中庭花园；
体现运动特色，注重浪漫意境的营造；
朝阳广场、运动阳光走廊、芳菲花园、清风为伴广场、时光广场、天籁舞台广场、
夏日清泉、美丽人生广场等多个主题景观；
“适地适树”，“三季有花，四季常青”的植物景观设计原则，模
拟自然的生态群落，按照上、中、下三层进行设计；
项目户型设计特色：
一居〜跃层五居，户型多样，户户观景；
三期户型面积:96 rtf〜214 m2
主力户型：117 nV （二居）、133 m2 （三居）
四期户型面积:90 m2~302 nl2；
主力户型：150〜170 1n之（二居）
四居室可俯瞰13000亩国家森林公园，。
,；
〜，15米进深，落地飘窗，景观极佳；
南北朝向，具有良好的通透性；
空间划分明确，动静分离；
:
结构：钢筋混凝土剪力墙结构
外 墙：优质外墙面砖，局部优质外墙涂料
卫生间：四白落地
供水：市政
供气：管道天然气入户
通讯：电话线入户
内墙：四白落地
厨房：毛坏
供电：市政
采暖：电热膜
消防：消防系统
项目设备设施配置：
热水系统：24小时热水；
供电系统：双回路供电；
燃气系统：管道天然气入户；
热力系统：分户式独立采暖炉;
电视系统：有线电视（起居室、主卫及各卧室均设有电视插口）;
网络信息：社区局域网;
户内安防系统：
①可视对讲系统；
②门禁系统；
③红外线监控防盗（户门口、屋顶）；
④厨房燃气泄漏报警系统；
社区智能化系统：
①周界安防、红外线监控系统；
②闭路电视监控系统；
③自动巡更系统；
④车辆出入智能化管理系统（小区大门、地下车库）;
⑤会所社区中央控制室,对社区安防、消防进行监控;
.项目推广及销售
推广主题：
森林大道•纯氧国际健康生活
推广渠道：
现阶段，上清桥向南的户外广告牌以及林萃路沿线的道旗
报刊；包括北青、精品、北晚、京华等
卖点推介：
距亚洲最大的国家级森林公园及2008奥运村最近的都市生态板式社区；
奥运村区域（含亚运村）容积率最低的全功能健康生活区
40万平方米大型社区，板塔结合的规模化住宅群；
双卧、客厅均朝阳奥运村住宅区域独有；
生态车库 自然通风、采光
唯一可最近、最直接兼容享有森林生活同绿色、科技、人文为宗旨的奥运文化环境的板式社 区配套设施齐全，幼儿园、小学、中学齐全，11000平米别墅级超大会所，彰显社区品质，2 万米专属商业街区，更显生活便捷；
3. 4销售现状：
3. 4. 1开盘日期：2002年底
入住日期：一期、二期、三期全部入住，
四期分2004. 7月、n月两批入住
四期价格:
开盘日期:2003年4月，首期开盘3栋楼盘
起价：6200/m2 均价：7100/0）2 最高价：8000/m2
销售率：80%
.周边生活配套设施业态：
教育机构：清河一小、清河二小、北京市20中；
医疗机构：清河医院、北京市急救中心、解放军361医院；
商业机构：金五星商厦、建金商厦、清河百货商场、普尔斯马特超市；
休闲机构：麦当劳、大鸭梨餐饮连锁店；
公交线路：315、345、355、328、602等数十条线路；
.项目评价
距奥运村最近的大规模景观社区
优势：
地理位置：位于北四环路及北五环路之间，地处CLD及中关村商圈，上地信息产业基 地,亚奥商圈交汇点,紧邻八达高速公路,交通快捷,出行便利.
5. ：超大规模，距奥林匹克公园仅一路之隔，享受13000亩森林带来的健康居
住环境享受,社区内各类生活配套设施齐全,起居生活便捷；
产品设计：低容积率，间距达65米，整个社区板塔结合，高低错落有致；
1. 4景观规划：中式园林设计，近10000平方米水景中心花园；
. 5户型设计：一居〜跃层五居多种户型,可供选择面广；
劣势：
5. 从宏观上讲,在未来3~5年内，由于奥运村及奥林匹克公园的建设将对
居住环境造成一定的影响；
5. 2. 2由于分四期完成,施工时间段过长,对先期入住的住户的居住环境影响较大;
清林苑个案分析
图一、项目效果图：
项目名称：清林苑
.项目简介：
地理位置：“清林苑”位于学院路普尔斯马特东北方向500米，具有良好的人文环境，交通 及购物极为方便。小区三面环林，西依小月河，形成天然屏障，环境幽雅、清新。
发展商：北京寅丰房地产开发有限公司
物业管理公司：
建筑形式：电梯板楼
占地面积：26000平方米
建筑面积：65000平方米
使用率：87%
容积率：L6
绿化率：43%
交房标准：毛坯
配 套：设有阳光游泳池、多功能厅、健身房、卫生所、餐厅、网球场、小型超市等 目前进度：现房全面入住
.功能介绍
“清林苑”南接学院区和北四环，具有良好的人文环境,北靠北五环和上地信息产业基地, 东临京昌高速毗接13000亩国家森林公园，西邻中关村、清华大学和清华科技园，距学院路 仅几百米，八大学院、高校林立，重点中学、小学应有尽有，普尔斯马特近在咫尺，交通及 购物极为方便。小区三面环林，西依小月河，形成天然屏障，环境幽雅、清新。
项目建筑规划特色：
紧邻小月河，三面环林，总建筑面积6. 5万平方米；
户型总计400套，低密度花园洋房；
全部为6层带电梯板楼，首层全部赠送花园；
多功能大型会所，配套设施齐全；
项目建筑设计特色：
西班牙简约主义实用性风格；
全部采用青灰色瓷砖外立面及西班牙陶土釉面瓦屋顶；
全部板楼设计，一梯两户，私密保障；
项目环境设计特色：
“清林苑”与其它居住项目的不同之处在于，以往的居所修建大多围绕自然景观，人为营造 占绝大部分。使居住人群所处的环境失去了自然的原本性，与回归自然的人文本性相违背。 “清林苑”把家安设在绿林里面,纯正自然环境围绕居所,让居者真正与自然零距离接触, 把田园生活再现于现代都市；在小区西侧紧邻小月河的绿化带内设有网球场、儿童天地及 老年人休闲健身场所，可以临河观景，运动健身；
项目户型设计特色：
清林苑住宅的户型设计采用方正格局，户户朝阳，南北通透。
270°弧型观景落地阳台窗，可以最大面积地享受到阳光，不仅增加了建筑的美感，更让你 眼界开阔，更具现代感；
户型多样,2〜4居，户型面积： m2~207. 19 m2
主力户型：、158・94疔（三居）;
项目装修标准：
结构：现浇钢筋混凝土剪力墙结构，抗震八度；
外墙：采用外保温，一层贴仿石瓷砖，二层以上为柔性砂浆贴瓷砖，屋顶选用孔雀兰色西 班牙陶土釉面瓦；
门厅：首层门厅为石材地砖、墙瓷砖面；二层以上为防滑地砖；顶棚为高级涂料；
楼梯：二层以上地面，平台和踏步贴通体瓷砖，铁艺楼梯栏杆，墙面为耐擦洗涂料，楼梯 间窗户为铝合金整体窗户；
内墙：耐水腻子；
阳台：阳台为LG型塑钢弧形玻璃落地窗；
门窗：户门为标准子母三防门，窗户均采用韩国高级LG型材塑钢窗
五金配件，浅绿色中空玻璃；
厨房：陶粒碎垫层、预留装修面；
卫生间：防水层上水泥沙浆抹面，预留装修面；
项目设备设施配置：
电 梯：800KG三洋电梯；
供 暖：小区天然气供暖，分户供暖，温度可调，管道暗埋；
供 水：小区天然气供暖、冷热水、自动远程抄表；
供气：管道天然气；
供 电：双路供电，平层每户设10-40A电表，复式设15-60A电表，安全插座；
通 讯：每户设两部直拨电话插口，分别设置在主卧和客厅；INTERNET高速宽带网络入户,
带宽10兆，每户预留网络插口；
电视接收：每户设三个电视插口，有线电视光缆接收系统；
空调：室外预留带铁艺空调机位；
保安系统：24小时保安巡视，每户安装可视对讲系统，小区实行封闭式管理，设有远红外
线周界防范系统和智能化管理系统；
.项目推广及销售
.1推广主题：
到有森林、河畔的地方居住
. 2推广渠道：
现阶段只在项目临街的裙楼上立有路牌
.3卖点推介：
地处学院路、中关村、上地、亚运村交汇地，地理位置优越；
紧邻小月河、三面环林，居住环境极其幽雅；
西班牙建筑风格，低密度花园洋房，六层电梯板楼；
首层全部赠送私家花园，270。弧型观景阳台；
毗邻13000国家森林公园；居住环境幽雅；
内设大型会所，配套设施完善；
. 4销售现状：
. 4. 1开盘日期：2001年5月10日
入住日期：2002年10月日全部入住
. :
起价：6060/m2 均价：6300/m2 最高价：7600/nf
销售率：98%
.周边生活配套设施业态：
教育机构：石油附中，钢院附中，清华大学、石油大学等；
医疗机构：北京市急救中心、解放军361医院；
商业机构：京客窿超市、普尔斯马特超市等；
休闲机构：麦当劳、肯德基餐饮连锁店；
公交线路：315、345、355等数十条线路；
.项目评价
被自然包裹的时尚建筑
优势：
地理位置：“清林苑”南接学院区和北四环，北靠北五环和上地信息产业基地，东临 京昌高速毗接1 3 0 0 0亩国家森林公园，西邻中关村、清华大学和清华科技园，交通及出 行极为方便；
周边环境：距学院路仅几百米，周边配套设施齐全，八大学院、高校林立，重点中学、 小学应有尽有，普尔斯马特超市近在咫尺，起居生活便捷；
产品设计：社区全部由6层电梯板楼构成，一梯两户，私密性好；
景观规划：三面环林，一面临水，极其理想的居住环境；
户型设计：户型设计采用方正格局，户户朝阳，南北通透。
270。弧型落地观景阳台窗，最大限度的增加景观感和采光面
劣势：
5. 2. 1整个项目自身内部绿化面积略显过少；
距高速路太近，有一定的噪音影响；
5. ，总价过高；
5. ，造成后期入住后许多不便；