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阐明：
根据物业管理法规之管理费构成要素，结合濮阳市既有物价原则，参照物业管理行业内经验，考虑大厦档次定位，另由于有些数据无法采集，只能估算，测算大体如下：
第一部分 测算根据
测算重要指标系数
某写字楼项目经济指标
用地性质
商业用地
建筑退线
退黄河路红线17米，退长庆路红线15米，
建筑密度
%
容 积 率
停 车 位
150个
占地面积
12096平方米
建筑面积
42308平方米
项目构造
共20层，地上19层、地下1层，其中地上1~4层为商业，5~19层为写字楼，地下1层为停车场，
项目高度
87米——濮阳最高建筑物
层高
（一类层高）
抗震烈度
7度
建筑材料
钢构造、玻璃幕墙，与一线都市标志性建筑接轨，豪华气派，环境保护节能
配套设施
国际5A智能化系统，全面升级当地商务办公生活
二、物业管理方案思绪及人员编制
职位类型
职位编制
数量
说 明
管
理
类
管理
1、管理处经理
1
财务
2、财会1人
1
客服
3、客服主管
1
4、资料员
1
5、管理员
1
工程维修
6、维修主管
1
护管
7、护管主管
1
保洁
8、保洁主管
1
操
作
类
9、工程维修人员
5
10、秩序维护员
9
11、保洁员
6
合 计
职位数合计：11
28
第二部分 支出测算
一、物业管理费用（月）支出测算
序号
项 目
测算根据
金额(元)
备注
一
人工费
1
工资
35000
见附件1
2
工装费
293
见附件2
3
福利基金
3476
见附件3
二
办公平常费用
1150
见附件5
三
设施、设备维养费
16326
见附件6
四
清洁绿化费用
2583
见附件7
五
安防费用
786
见附件8
前五项之和：
六
企业利润
按一至五项之和旳12%计
6951
七
政府税金
按一至七项之和旳6%计
3893
合计
第三部分 各项费用计算
一、物业管理费计算
1、写字楼建筑面积为：㎡；
2、月总支出：68775元
3、物业费原则
= 68775/
=（元/ ㎡.月）
附件1
人员工资
序号
职务
人数(人)
工资(元/人·月 )
金额(元/人·月 )
1
项目经理
1
2700
2700
2
主管
4
1800
7200
3
客服人员
2
1300
2600
4
护管班长
3
1400
1400
5
护管员
6
1300
7800
6
保洁员
6
900
5400
7
维修工
5
1300
6500
8
财务
1
1400
1400
合计
35000元
附件2
服装费
序号
职务
人数
项目
金额(元/套 )
合计
年（元/年）
以2年折旧年限
1
管理层
8
冬装
300元/套
2400
200
100
夏装
100
800
33
2
保安
9
冬装
150/套
1350
56
夏装
100/套
900
75
军大衣
100元/4套
400
3
保洁
6
冬装
各200元/套
1200
100
50
夏装
合计
293
附件3
福利费用
编号
项目
人数
单价
金额（元/）
备注
1
节曰/福利费
28
50
以一年两个节曰算
2
社保/公积金
10
336
3360
合计
附件4
办公平常费用
序号
名 称
单位
数量
单价（元）
金额（元/月）
备 注
1
电话费
管理层
5
500
500
2
交通费
4
固定资产折旧费
约30000元
30000/5/12个月＝500元
包括通讯设备、办公设备、工程维修设备和其他设备，折旧年限一般为5年
5
低值易耗办公用品费
约150元
合 计
1150元
附件5
公共设施、设备维养费
序号
名 称
单位
数量
单价（元）
金额（元/月）
备 注
1
房屋维护、共用设施设备、场地等维护、雨污管养护
平米
2
标志牌、宣传栏、围栏、灯具等维护
3
电梯年检费用
部
5
600元/
250元
4
高压设备年检
部
2部变压器
10000元/部
833元
5
电梯维护费
部
5
5000元/
2083元/
6
公共设施平常运行费
月
按二分之一空置房
11964
根据大厦配套设施估算
7
二次供水检测
2次一年
合计
16326
附件6
清洁绿化费用
序号
项目
单位
数量
单价
金额
备注
1
垃圾清运费
600
2
除四害消杀费
月
100
一年四个消杀期
3
保洁工具损耗
月
150
4
清洁用品消耗
平方米
400
大堂石材保养
年
8000
16000
1333
一年两次
合计
2583
附件7
安防费用
序号
名 称
单位
数量
单价（元）
金额（元）
备 注
1
对讲机损耗
部
8
500
166
以2年为折旧年限
2
充电器、电池消耗
部
8
80
320
以六个月为折旧年限
3
安防系统运行维护
300
监控系统
合计
786
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