金融业内防止房地产泡沫的对策论文.doc

金融业内防止房地产泡沫的对策论文.doc金融业内防止房地产泡沫的对策论文
摘要结合房地产发展的实际,阐明了房地产泡沫是目前金融业正常发展面临的巨大风险。要促进房地产业和金融业的正常发展,政府必须采取强有力的措施防止房地产泡沫阻碍金融业的健康发展。
关键词金融业房地产泡沫对策
1 房地产泡沫是金融业正常发展面临的巨大风险
近几年来,国内房地产业造就了一批又一批的百万富翁。中国福布斯排行榜前100位中60%的人经营房地产或相关行业。房地产业成为了国内最为暴利的行业之一;同时也成为了国内许多大案要案发生最为频繁的行业,特别应注意的是,房地产泡沫将是造成国内银行系统性风险最大威胁的地方。那什么是房地产泡沫?房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨,实质上是地价泡沫。
从近年信贷超常增长来看,)在进行中国住房制度改革研究时,曾经提出了一个“比较理想”的经验比例,认为房价应该为居民家庭年收入的3~6倍。许多学者用这个标准来衡量国内商品房价是否合理,甚至用其来判断房地产价格是否“虚高”,房地产泡沫是否出现。据包宗华分析,房价收入比3~6倍主要依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来。由于各国的国情不尽相同,因而3~6倍并不一定适用于世界上所有的国家,也不宜称之为国际惯例。1998年对96个国家的统计结果表明,~30,、。自有住房比例、经济发展水平、恩格尔系数和财富分配结构等多种因素都会影响到居民的购房能力。自有住房比例与经济发展水平、与居民购房能力呈正相关关系,恩格尔系数与居民购房能力呈负相关关系。财富分配结构中,家庭收入中等及以上收入水平的比例越低,总体购房能力越低。
一些西方国家的经济和金融学家认为,正因为这几年各国的股票市场持续下跌,尤其是高技术股的暴跌,促使大量资金从股市中流出,转而投向了房地产,使得房地产市场必然火爆起来。有的经济金融专家提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上说来,房地产价格的上涨并不是供求关系发生了变化,住房的需求量并没有明显增加,而是人们把购买房屋作为赚钱的手段,尤其是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退了出来,愈来愈多地插手房地产业。这就使得房地产价格虽然进一步上去了,然而房屋的“过剩”也在急剧增加着,进而促使不少城市的空置房屋比率不断上升,泡沫也随之膨胀了起来。
国家统计局最新测算的“国房景气指数”表明,2005年1~8月份,%,%。其中,空置一年以上商品房面积为4 397万m2,%。到2002年7月,全国商品房空置占压资金超过2 500亿元,居各行业不良资产之首。而房地产开发投资却继续保持快速增长,年底有望达到25%左右。空置住宅的压力急剧加大。
根据中国信托业季度报告统计,2003年第四季度共有34家信托公司发行了87个集合信托品种,..。其中房地产信托品种37个,筹集资金35亿元,在各类信托产品中拔得头筹,且房地产信托的收益率也是高高在上。仅以近期在京推出的十几项投资产品为例,预期年收益率大多超过4%。其中,“金融街写字楼项目贷款信托计划”%,法国