黄瑜：中国房地产市场走势分析.doc

黄瑜:中国房地产市场走势分析
大家好,非常兴奋有机会和我们来自金融界,还有媒体界朋友就当前房地产走势做一个分享,主要以数据把当前市场情势做一个描写。
首先我们看房地产市场当中最重要的一个市场,就是土地,土地是整个房地产市场生产资料原材料的东西,我们今年整个2010年整个全国土地供给计划是十八点五万公顷,住宅用地供给量,这个量是甚么概念?,在历史上一些统计05年到08年整个供给量是五万公顷是三倍左右,供给量上创下一个历史新高。
比例构成方面,我们可以看到确确切实我们整个的中小套型和大弧形商品房用地占了23%,整个中小套型和保障性住房加在一块占了50%,这里面假如说把商品房单独拿出来,中小套型和大中弧形高级房拿在一块,整个商品房市场占主流。
实际上这是一个供给的计划,实际上真实的我们实际供给情况是怎样样?我们作一个测算,预计一到八月份全国的总的完成土地供给计划是40%,依照这个数字计算,今年完成供给计划难度比较大,主要的城市完成比例都还是比较低,除天津完成率比较高,北京不到三分之一,深圳18%,上海实际上完成的情况不是特别好,但是提早把一年度将要拍的地全部事前公布出来,假如按它公布出来的这些地全部都供给到位基本上可以完玉成年的任务。
这是目前一到八月份预计完成情况,实际上这个土地供给量相对整个往年的情况是甚么样子,一到七月份整个住宅用地的供给量大概同比增长80%,我们可以看一下,上面那条红线是属于今年整个土地供给量同比增长的情况,可以看到今年年初的时候,市场比较好,增长比较多,从环比情况看七月份以来,我们环比情况出现一定的降落。
从成交情况看,整个的供给推出是一方面,实际上真正成交情况稍微逊色一点,,,这个量同比往年还是增长了将近80%,这个数字我们也把同期供到市场的地和同期那个成交的地做了一个对照分析,成交的地我们可以看到,只有仲春份是最高的,推一块成交一块,新政以后比例比较高,%,七月份比例有所上升,推一块地,。
从地价情况看,上面粉色是我们整个楼面地价,我们统计105个城市楼面地价曲线,现在这个土地价格是稳中有降,从环比情况来看,我们也做了一个分析,整个今年上半年整体的105个城市,成交楼面地价,我们依照成交总额依照成交的面积计算的,整个的七月份我们算一个数,相对上半年又降落了17%,假如是环比六月份是降落16%,相对往年同期同比比较是降落5%,这是一个地价的情况。
我们再看一下重点城市的地价,今年以来的一个变化情况,我们把一月仲春一直到七月做一个罗列,我们看一下北京,北京七月份的价格相当于今年年初一月份或是高位的时候成交地价降落幅度是比较大,这里面源于推出地的位置有关系,但是主要城市地价来看都还是一定程度有所降落。
我们再把一线城市和二线城市分析看一下,确切我们在07年到现在,我们一线城市特别是09年下半年以后,我们可以看到整个的地价是涨的非常利害,你可以看一下,在09年之前,一线城市和二线城市地价的均值空间是比较小,09年一线城市和二线城市差值空间增加很多倍,一线城市和二线城市空间差了整体的均值,把三线算进来,总得和四个一线城市比较大概差了六倍左右。
我们也算了一下,现在最高值的时候,07