上海西郊百联案例研究.ppt

案例概况
区位选址:上海市仙霞西路/哈密路,周边为中高档住宅区。
项目规模:总建筑面积11万平方米,。
交通条件:距离外环高架1,500米,100米范围内8条公交线,距离地铁2号线延长线800米。
商业环境: 典型社区型商业。周边竞争项目较少,原为商业空白区域,项目的逐步成熟促进了周边商业氛围的形成。
辐射人口:属于成长型人口导入区域,周边3公里范围内人口规模约30万,消费能力较强。
形象定位:集卖场、百货、专卖店、餐饮、休闲娱乐于一体,服务于周边居住人群的一站式休闲商业中心。
从区域消费者需求来看,包含大型超市卖场、休闲娱乐、餐饮的一站式消费场所较受欢迎。
参考案例——上海西郊百联
停车场、洗车房
家居用品广场
餐饮、百货
百货、大型超市
百货、大型超市、专业卖场
休闲娱乐
F4
F3
F2
F1
B1
B2
各业态比例
各楼层业态布置
引进知名主力店,形成品牌集聚效应,提供高档次购物环境。
业态设置参照国际流行消费方式,面向区域内中高档消费人群,拔高商业档次,与周边商业形成差异。
业态类型多样化,满足客户多形态需求,突出项目经营亮点,如西郊百联的主题休闲娱乐设施。
案
例
借
鉴
商业案例——上海西郊百联
占地面积:㎡
地上建筑面积:㎡
容积率:
实际营业面积:㎡
总投资额:
总开发成本:大约5,000人民币/㎡
一天的入场人数:平日/1万~1万5千人、周末/4万~5万人
总租户数:116户
停车场车位:750个
主力店租客:联华超市(超市)、友谊百货(百货公司)、DECATHRON(运动用品)、HOLA特力屋(家具)
其中联华超市、友谊百货是百联集团的关联公司,并这两家租用25,013㎡,整个项目的41%的出租营业面积。
设计公司:美国JEDE国际建筑事务所、中国上海现代建筑
超市
百货公司
大型专门店
餐饮
小型专门店
运动类型商店
地区配套服务
1
1
4
29
62
5
14
数据来源:戴德梁行策略发展顾问部
参考案例
西郊百联的招商标准
百联集团是从零售行业起源的集团,且子公司里有第一百货,友谊商店(百货公司),联华超市,华联超市(超市)为首各方面的上海知名零售品牌商。因此,在购买土地的时候就决定项目的主力店为其内部企业,项目的50%租客是从百联集团里面招商,其他的50%是从外面来招商。
百联集团在上海市中心城区内进行的项目的招商比率是内部50%,外部50%,但是上海郊外或是外地的项目的比率是内部30%,外部70%。(这些项目会招在外地有名气的家乐福等为主力店)。
关于租赁合同期限,百联对主力店签3到10年左右的租赁合同,而对小零售房客都是一年合同。
租金
设计
项目策划
项目概念
设定目标
主力店
(超市,百货等)
可以调整
可以调整
可以调整
不允许
一般房客
(专门店等)
可以调整
不允许
不允许
不允许
数据来源:戴德梁行策略发展顾问部
参考案例
开发标准
可租赁面积
投资回报
房客其中的餐饮比率
标准数字
建筑面积的70%。(一般的购物中心是50%左右)
大约7到8年左右(大约ROE14%)
大约20% (据百