邓州市项目市场调查报告.ppt

邓州市场定位调研报告
郑州众策房地产有限公司
2014年4月14日
一、邓州房地产市场情况
二、竞争项目分析
三、地块SWOT分析
四、邓州市场报告结论
五、邓州市场调研报告
报告结构
一、邓州房地产市场情况
第一部分、房地产市场情况
第二部分、房地产市场发展分析
第三部分、存在问题及制约因素
第一部分、房地产市场情况
邓州城市发展向东,产业集聚区南北两向发展,城市框架不断拉大。
邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环,人民路,北京大道,北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边,而老城区湍河以北片区,南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城市发展向东,产业集聚区南北两向发展,城市框架不断拉大。
2010年,邓州市中心城区建成面积达到35平方公里,,其中城区人口35万人。根据发展规划,到2020年,邓州市建成区面积将拉大至50平方公里,城区人口将超过50万人。,未来十年邓州市建成区15万人,新增理论住房需求面积将达537万平方米。
第二部分、房地产市场发展分析
区域发展面临良好机遇。“十二五”时期,邓州市将努力建设成为丹江口库区区域中心城市、省直管市、中原经济区先锋区。近年来,全市经济持续快速发展,城市建设日新月异,先后荣获省级园林城市等称号。这些为邓州市房地产市场健康平稳发展提供了良好的机遇。当前,邓州经济发展正处在新型工业化、城市化的加速发展期,将会对房地产业的持续平稳发展提供有力支撑。
社会有效需求持续旺盛。随着邓州市城镇化步伐的加快、城市建设力度的加大、人们生活水平提高购买力增强等因素影响,必将进一步增加房地产市场的有效需求量。按照邓州市总体规划,预计“十二五”期间邓州市中心城区人口将由35万人,增加到50万人,按照人均住房面积30平方米计算,刚性住房需求量约为537万平方米,。
第二部分、房地产市场发展分析
居民住房消费潜力较大。据市统计局公布的居民年人均收入数据显示,随着邓州市经济社会快速发展,人民生活也不断得到改善,居民的购买力不断增强,住房消费能力还存在较大潜力。
房价继续保持平稳。受土地、建材、税收、利率、劳动力等成本因素影响,住房市场价格将继续上涨,但涨幅趋缓。邓州市商品房价格经过近几年的大幅上涨,已处于一个相对高位,大幅上涨已无可能。预计邓州市2014年商品房价格将基本保持稳中缓增的态势,不会出现大的波动。综上所述,邓州市房地产市场具有较大的发展空间,一是开发投资总量还将继续扩大,增长速度呈平稳态势。二是商品房价格不会出现大起大落,依然会呈现平稳增长状态。三是开发商对房地产开发的投入和群众的住房消费理念也将更加理性化。
第三部分、存在问题及制约因素
邓州市房地产开发企业整体实力较弱。一是开发企业规模偏小,竞争力弱,抗风险能力差。目前,全市已注册的36家房地产开发企业中,多数为三级以下企业。造成住宅小区建设规模小,品位低,配套设施差,功能不全,。二是企业自有资金不足,开发资金来源渠道多为金融借贷,联合开发,企业抗风险能力差,一些开发项目因为资金问题进展缓慢。三是由于房地产业系热点产业,投资回报率高,很容易吸引逐利资本,由于个别开发企业注重追求利润,不重视社会效益和环境效益,导致建设品位低。
金融对房地产支持力度不够。一是受国家宏观调控政策的影响,房地产企业获得贷款难度加大,使房地产企业面临资金短缺问题,工程进度放缓。二是社会信贷体系不健全,商业银行对购房贷款条件提高,银行对个人购房贷款比例逐渐下降,房产信贷品种单一,抬高了信贷的门槛,很多住房消费客户不能满足贷款条件而放弃贷款,房屋交易量明显下降。
二、竞争项目分析
第一部分、竞争项目分析
第二部分、市场结论
第一部分、竞争项目分析
项目名称
地址
占地(亩)
总建面(㎡)
建筑形态
容积率
均价(元)
销售率
工程进度
时代国际
北京大道与北环路(雷锋路)交叉口
35
150000
商住两用高层

3700
85%
施工至28层
锦绣花园
·溪谷
北京大道与北环路(雷锋路)交叉口西100米路南
32
74900
普通住宅小高层

3800
一期90%
一期立面
理想城
新华东路与北京大道交汇处检察院对面
30
150000
普通住宅商铺

3627
40%
4#竣工 3#未动工 1#2#盖到7层
皇马国际
北京大道与团结路交叉口东北角
62
260000
住宅商住两用商铺

3950
住宅85%
8#施工至20层 6#施工至±0