艾克庄园.ppt

艾科庄园
艾科庄园营销策划提案
[
]
仟宇置业有限公司
幸福庄园开心农场

(一) 2011年聊城房地产市场调查整体分析
(二)2011年聊城市住宅市场分析
(三)2011年聊城房地产市场综合预测分析
(四)聊城房地产市场调查报告市场利好政策和市场特征分析
(五) 2011年聊城市房地产市场发展趋势
二、区域房地产市场调查分析
(一)区域市场地段的特性
(二) 区域内竞争程度的分析
(三) 区域内营销环境的分析
(四)聊城区域内楼盘及客户数据分析
1. 2011年聊城市区在售楼盘

三、艾科庄园项目定位
(一)客户分析
(二)产品策略
(三)价格策略
(四)营销推广
提案目录

(一) 2011年聊城房地产市场调查整体分析
2011年聊城房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势,尤其是中心区房价,高层多层升幅不同,多层升幅更大,究其原因,由于市区土地供应减少而使市区商品房(尤其多层)供应相对减少,因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念,目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。现在交通道路又有了很大改观,老百姓住房投资升值保值的观念加强,会有更多的市民将余钱投向房地产市场。
(二) 2011年聊城市住宅市场分析
近些年聊城市经济建设取得了巨大成就,人民的物质文化生活水平得到了很大的提高,同时也造就了一大批个体经营者,在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下,高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象,高层住宅市场从而产生。
近些年聊城楼盘飞速发展时期,其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展,外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。逐步走向规模化。翡翠城以贵族的西班牙皇家园林推出,成为欧陆风潮流行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。同时,市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘,如星光宝徕花园、五环国际、金柱月亮湾、阿尔卡迪亚、伟业中华苑等。它们走精品型的综合素质路线,给楼盘赋予了更深一层的定义和内涵,并注入了较高的科技含量,智能化住宅又成为一个新热点,其概念至今不断延续和创新。
楼盘发展到今天,已由地段性,概念性,个性化向综合性智能化素质型高档楼盘过渡和发展,消费者层面也发生了变化,由暴发户“土包子”转变为“绅士”型的富贵一族,自然对楼盘的要求也越来越高。
纵观2010年的楼盘市场,多数以地段、建筑风格(现代建筑,欧陆式建筑)、社区文化等作为高层品牌的支持点,目前楼盘竞争到了炽热化程度,大多数会所,园林景观等硬件配套设施档次越来越高,而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。
(三)2011年聊城房地产市场综合预测分析
聊城市房地产市场竞争愈显激烈,且供应量日渐增大,房地产市场的销售已明显趋缓。众多开发商对房地产项目的开发真是“又爱又恨”,“爱”的是开发高层会有高额的利润回报,“恨”的是房地产的风险实在太大。
为此,销售部通过了一个月的时间,对聊城市的市场进行了仔细的研究,对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。
任何一个市场都必须经过: 萌芽成长成熟衰落更新。
聊城的房地产市场目前正处在成长阶段,其未来发展将呈如下势态:
。
目前的市内楼盘主要以其地段为主要优势。但我们都知道,土地是不可再生的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少,未来的高层想以地段为优势已不可能,只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前,“翡翠城”的推出就拉开了这种走势的帷幕。
,市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。
聊城市一级地段及其辐射的周边区域,是市区内的主要商业区,人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择;而且市区内地价高,可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。
商业较为集中的市中心,必然会形成办公用房的大量需求,住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言,相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利;且城市副中心地带,环境、景观优势较明显的地块同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。
“细分化”发展。
未来的楼盘将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一,象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现筑城市场。
,物业向精品化发展。
在同一区域内,如果建筑结