兴隆珠江湾畔项目房地产开发项目可行性研究报告.doc

兴隆珠江湾畔项目房地产开发
可行性研究报告
目录:
1、项目基本情况





2、项目开发宏观环境分析








3、贵阳城市总体规划描述




4、项目区域环境分析



5、项目开发条件分析





6、项目开发竞争对手分析



7、市场需求分析


8、项目住宅开发市场定价




9、项目开发投资分析与财务评价





10、项目风险分析





11、项目特征综述、评估结论与建议
一、项目基本情况:
(一)项目概况:
1、地理位置:
珠江路A地块位于小河区东北面,紧邻南明区后巢乡。东面为小河区垃圾填埋场;南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻;西接规划中的珠江路,与乐街小区相对;北面为山麓。
2、用地规模与地块现状:
珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌,地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地,大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主,较为茂盛;东北面为一坡地,坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库;地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地,建有大量民房,大约有230户左右,拆迁面积4万2千多方,该区域中部是洛解村小学,目前小学新址已确定,但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱,折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接,现在是一条便道,便道一另一面是乐街小区与之相接,现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。
(二)项目主要技术经济指标:
1、珠江路A地块用地平衡表:
项目
用地面积(公顷)
百分比(%)
居住用地

%
公建用地

%
道路用地

15%
公共绿地

%
总用地

%
2、珠江路A地块规划经济技术指标:
序号
项目
数量
1
总建筑面积
㎡
2
住宅建筑面积
㎡
3
公建建筑面积
㎡
4
总居住户数
3244户
5
总居住人数
11354人
6
人口毛密度
313人/公顷
7
人口净密度
535人/公顷
8
容积率

9
绿地率
%
项目主要财务评价结果指标:
现金流量表(单位:万元)
%
年度销售量
合计
一
二
三
四
五
六
七
八
九
启动
%
%
%
%
%
%
%
现金流入










销售收入

9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
72000
小计
0
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
72000
现金流出










1、土地费用
2153
2153
2153
2153
2153
2153
2153
2153

17220
2、前期费用
212
212
212
212
212
212
212
212