2011济南大桥镇前期沟通报告 35p.ppt

「大桥镇项目」
前期沟通方案
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谨呈:
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一、政策审视
二、项目本体及市场分析
三、以往代理同类项目
四、项目操作简述
五、合作意向
2008年以来的宽松货币政策,为房地产市场带来了天量资金。在开发商的推动之下,房价一路攀升,并不断创造历史记录。
全已经失去理性。高房价背后隐藏的资本泡沫隐忧,极大地威胁着整个金融系统和宏观经济的健康与稳定。
在商品房开发一骑绝尘的情况下,保障性住房乃至中小套型自用型产品开发规模一直裹步不前。
在房价飙升的大背景下,中低收入人群的住房焦虑已经成为社会性问题。
尽管房价和中低收入人群住房困难之间并没有直接因果,但是在复杂的产业表象和纷纭现实解读之下,二者互相推动,使房地产问题远远超越了一个经济或者产业问题的范畴,而演变为复杂的、涉及社会问题、公共问题,甚至是政治问题的全局性问题。
调控背景
房价飙升,中低收入人群的住房焦虑,上述问题相互交织,使房地产调控已经超越了单纯经济管理的范畴
多种经济因素交织的宏观环境局面
在宏观经济层面一段时期以来的宽松货币政策导致流动性全面过剩,引发了物价、资本品价格等多方面的隐患。国际经济局势的不稳定和人民币汇率问题的压力等诸多问题,共同构成了当前复杂的宏观经济局面,房地产业置身其中,成为一个共生的环节。
调控背景
主要政策梳理
2010年4月
政策名称:关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知:
主要内容:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高, 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险证明的非本地居民,可采取临时性措施,限定购房套数。
2010年9月
政策名称:关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知
主要内容:(1)各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。(2)对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。
2011年1月
政策名称:济南市人民政府关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知
主要内容:(1)各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。(2)对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。
2011年1月
政策名称:新国八条
主要内容:调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,;原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房
政策简析
房价屡控不止,政策步步紧趋
本轮调控以2010年4月为起点,紧随《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,与此同时出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》,对商品房预售环节进行严格把控;
2010年9月份《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》为《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的延续与深化;
2011年1月份国务院新“国八条”在继续上调二套房信贷利率,严格限购证的同时,更是明确的提出行政干预地产价格。
政策简析
新“国八条”
关键词:限购
限购令全面升级,基本上所有一二线城市均须限购,部分三四线城市也将限购。且限购更加严格,尤其为本地2套、外地有证明1套、无证明,三种情况不允许新购。
济南和青岛在1月出台了相对宽泛的限购令,不久国务院新“国八条”出台,颁布了更加严厉的限购政策。随之青岛、济南相继出台了更加严厉的限购细则。
第一次提出要地方政府制定新建住房价格控制目标,并量化目标问责机制,如明确房价涨幅;明确房价水平;明确房价收入比等;
问责可操作性增强,如“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”,打破了以往含混不明的问责体系;
二套房首付比例由50%调整至60%,贷