星海后期规划产品建议.ppt

星海后期规划产品建议.ppt星海虹城三期产品规划建议
本次报告需要解决的问题:
——户型配比调整建议
——户型布局及功能建议
项目的界定: 城市政务中心区、地铁上盖物业
商业定位为: 区域型配套商业体
回顾
商住面积建议比: 30 / 70 ,即商业为18000 ㎡范围
商业结构定位: 1——3F “点式+立体化(上盖)”商业
上层物业定位: 纯住宅
上层物业客户类型: 首改(首置)+ 投资
——户型配比调整建议
项目户型配比建议
户型
面积配比
一房
1房+小2房( 40-70 ㎡)
20%
两房
2房( 80-90 ㎡)
30%
三房
小3房(90~110 ㎡)
40%
主流3房(110-120㎡)
10%
合计
---
100%
这是上次汇报建议的户型配比:
说明:
结合最新出台的宏观政策及市场行情,同时考虑项目利益点,我们及时调整面积及户型配比策略,以项目入市能更好适应市场需求。具体作如下调整——————
项目户型配比建议
栋数组合
规划单元组合
户型
面积
总建面
户型配比
分配面积
平均户型面积
分摊套数
楼层4-28F
户型“条数”分摊
2梯4户/二个单元
3梯6户/二个单元、或3梯11户/一个单元
一房
1房+小2房( 40-70 ㎡)
40000

12800
55
233
28

8
两房
2房( 70-85 ㎡)
40000

16000
80
200
28

4
3
三房
小3房(85~105 ㎡)
40000

8000
95
84
28

3
主流3房(105-115㎡)
40000

3200
110
29
28

1
合计
---

40000
546
19
8
11
项目户型配比建议(最新)
户型
面积范围
户型配比
一房
1房+小2房( 40-70 ㎡)

两房
2房( 70-85 ㎡)

三房
小3房(85~105 ㎡)

主流3房(105-115㎡)

合计
---

1、户型比例
2、设计参考
符合90/70政策
平面布局示意参考
N
户型比例调整原因:
1、宏观政策变化及预期
2、周边竞争市场调查分析
■去年以来调整存款准备金率达11次
央行昨天宣布,从5月18日起,。由此房贷门槛也将随之提高。北京多家银行称不排除首套房贷将首付5成可能。
这是央行今年以来第5次,也是去年以来第11次上调存款准备金率。今年以来,央行以每月一次的频率,在过去4个月里先后4次上调存款准备金率。
此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达21%的高。也就意味着,今后银行在吸收100元存款之后,要上交21元给央行,仅有剩下的79元可用于放贷。因此对于银行来说,存款准备金率上调后贷款的额度将更为稀少,这样就导致部分贷款额度极其紧张的银行不得不再次提升议价幅度。换句话说,房贷门槛的提高势在必行。
浙江地区部分银行已经根据实际情况太高了门槛。建行、中行、农行浙江省分行均调整首套房贷政策,三家分行的房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%不等,其中建行和中行首套房贷首付已上调至四成
1、宏观政策变化及预期:
■探因————意在管理流动性抑制物价
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇分析,此次上调存款准备金率是央行管理货币流动性的需要。近期外贸顺差开始回升,公开市场到期资金量较大,总的通胀水平依然比较高。
中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,此次提高存款准备金率,主要目的还是在保证GDP增长的情况下,控制物价的上扬。但他也指出,在目前情况下,提高存款准备金率作用已经不大,更应该采取更市场化的手段,即加息。
上调存款准备金率+ 加息= 抑制通胀
“双剑合璧”
综述:
1、为抑制通胀,不排除对首次置业者门槛成本增加,相应抑制了刚性需求
2、加息步伐,不可避免,购房后期成本不断增加,增加了改善型客户购买负担