新城(新区、开发区、产业区)发展路径及产业定位.pptx

新城(新区、开发区、产业区)路径及产业定位
新城的发展路径,开发次序和开发规模的安排,是推动性因素和限制性因素两个方面共同作用的结果
决定发展路径的客观因素
产业发展
本地城市化程度
政府支持
……
开发次序
开发规模
推动性因素
土地资源
法律限制
环境因素
……
限制性因素
发展路径
1
2
·
新城建设中不同产品的开发次序,主要取决于其人口导入和产业导入的比较情况
1
开发次序
路径A:并行导入人口和产业
住宅居所(人口导入驱动)
产业基地(产业导入驱动)
商业配套(产业与城市化共同承载)
休闲娱乐(第三产业发展带动需求)
新城开发次序计划示意
路径B:优先导入产业,发展产业新城
产业基地/工业厂房(产业导入驱动)
普通住宅居所及配套(产业导入配套)
路径C:优先导入人口,发展居住新城
住宅居所(城市化承载)
商业配套
娱乐休闲
D:新城建设孵化期
引入相关产业,带动经济发展,吸引外来人口
依靠本地自身的城市化进程,发展新城
世界知名新城建设的发展路径举例示意
产业发展程度
低
低
高
高
人口导入程度
尔湾
筑波
多摩
A
C
D
B
怀来
·
与此同时,新城建设在开发规模上有三种典型方式,是内在需求与供给能力对比的结果
2
开发规模
新城开发的开发规模规划原则
产业化程度
城市化程度
土地资源供给
限制性政策
存在三种典型的开发规模
需求驱动型:新城的土地资源能相对地根据内在需求开发,是一种相对平衡和理性的方式
谨慎开发型:新城受到资源限制开发滞后,产品供应不满足需求,是一种相对保守的方式
超前供应型:新城超前开发,产品过度供应,往往是政府推动结果,是较积极的发展方式
实际产品供给能力
低
低
高
高
新城的内在需求
筑波
多摩
B 谨慎开发型
A 需求驱动型
C 超前供应型
尔湾
怀来
·
整体发展应采取并行导入人口和产业、并由需求驱动开发规模的平衡型方案,强调产业和城市的和谐发展
导入人口优先
并行导入人口和产业
谨慎开发型
需求驱动型
超前供应型
开发次序
导入产业优先
开发规模
新城区块
评述
没有产业支撑,对于140KM2的区域开发而言很难持续发展
忽视了北京高新技术产业向周边区域的巨大辐射能力
不能充分利用区域所处的良好自然环境优势
产业的导入起步较慢,不利于华夏快速获得土地开发的收益
所处区块目前能够供应的土地并非很少
开发规模必须满足未来发展需求
激进的开发规模需要大量资金
企业操作区域开发必须考虑回收周期
选择“造城”与“引入产业”并行的发展模式是南区最佳选择
单纯的“造城”可以快速吸引人气,吸收北京的消费能力;但从长远来看本区域必须具备自我的经济造血功能,仅依靠旅游等消费将引起新城发展动力不足的问题
单纯的“产业导入”能够符合当地对于经济增长的迫切需求,但无法体现土地应有价值
因此,采取“并行导入人口和产业,控制开发规模”的平衡型方案,但却是最佳选择
在空间上可以形成五个主要的功能区块
高尚生活区
从高档的第二居所为主拓展成为既满足本地需求又吸引北京人群居住的生活区域
拥有与住宅相匹配的完善的功能配套(如:购物、餐饮、休闲娱乐等配套商业)
知识型生态办公区
聚集一批以总部、研发、服务外包、文化创意等类型的企业入驻
低密度的生态型办公区域
成为北京总部经济的重要组成部分
高端葡萄酒产区
拥有数量众多的的企业总部
赏心悦目的自然环境(各类植被)
丰富的旅游产品,带动当地休闲旅游产业的发展
高科技产业集聚区
发展以健康产业、绿色产业、通信电子产业为主的高科技产业
形成研发、孵化、生产制造一体化发展的现代化产业基地
“产业”拉动引擎
“人口”拉动引擎
中长期发展规划
中长期
功能配套区
规划引入大量能够吸引北京及周边人气的功能设施(学校、大型购物、医疗康体、等)
是人气集聚区,同时也是商业地产开发的集中地
不同功能设施的开发次序选择
住宅
高端住宅
中低端住宅
办公基地
体检康复中心
养老社区
国际学校
职业教育培训
特色教育培训
大型人造景观
中小型特色类
名品折扣店
葡萄购物
文化创意集市
会议中心
展览中心
高端酒店
中端酒店
低端酒店
办公
医疗康体
教育
旅游
购物
会展
酒店
短期
(1-3年)
中期
(3-5年)
中长期
(5-10年)
原因
谨慎开发
考虑开发
重点开发
是短期内重点开发,拉升土地价值,打造品牌的关键设施
短期内小规模建设,大规模形成EOD有待招商的突破
等待本地就业人数有明显上升时考虑重点开发
随北京老龄化趋势逐步升温,消费观念的转化可能需要一定的