物业管理师辅导资料房地产市场结构与市场指标.doc

物业管理师辅导资料:房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构
从宏观上说,房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标,保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展,必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。
:从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供求之间的总量差距。
:分析在全国不同地区之间,房地产市场发育情况的差异和特点,考察不同区域或城市之间,房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
:从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系,分析其产品结构布局的合理程度。
:针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
:根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系。
二、房地产市场细分
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准,对房地产市场进行细分。
(一)按地域细分
房地产的不可移动性,表明其受地区性需求的依赖程度很大,这决定了房地产市场是地区性市场,人们认识和把握房地产市场的状况,也多从地域概念开始,因此按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式。
地域所包括的范围可大可小,由于房地产市场主要集中在城市化地区,所以最常见的是按城市划分,例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市,其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异,因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分,如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度,除按城市划分外,还可以按省或自治区所辖的地域划分,如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说,市场所包括的地域范围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
(二)按房地产用途细分
由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异,因此需要按照房地产的用途,将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场)、特殊物业市场、土地市场等。
(三)按存量增量细分
通常将房地产市场划分为三级市场:一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式,将土地划分为一级土地市场和二级土地市场,将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市