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水阳江路以南板块
梅溪路以南板块
梅溪路-九洲大道以北板块
九洲大道以东板块
宣城市楼盘图
首先让我们来看看九洲大道以东板块的楼市状况……
水阳江路以南板块
梅溪路以南板块
梅溪路-九洲大道以北板块
九洲大道以东板块
宣城市楼盘图
九洲大道以东板块分析
结论:目前九洲大道以东有14个楼盘的,潜在的竞争是相当的激烈,现就各个项目的主要项目的主要卖点(规划、景观、户型、建筑、配套、理念等)进行深入的对比分析。
容积率对比分析走势图
分析:容积率在1-,舒适度最高,可建6多层住宅,-2之间有奥林世家,宣城柏庄,康桥风景,国鑫世纪新城,前城上东郡,东方燕园,可建11层小高层,2-,东方燕园建的18层高层住宅
结论:该片区主要适合建小高层住宅,未改片区主打产品,竞争激烈,产品多层住宅潜在空间竞争优势较好。
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积
当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)
容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。
~, ~,
~, ~,
~, ~,
,为非普通住宅。
(图1)
体量对比分析走势图
建筑面积亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
49万平米

分析:目前项目的体量最大在建筑面积40万以上是宣城柏庄,其次是米之间的是丽都文华,鳄城花园,康桥风景,前城上东郡,东方燕园,在10万平米以下的仅有奥林世家。
结论:九洲大道以东有两个大盘,宣城柏庄,国鑫世纪新城,体量大,去化较慢,后期竞争还是激烈,项目的体量集中10-20万之间,这样的也体现去化较快,空间利润角逐速度加快,也从一个侧面反映开发商实力都是一般,竞争激烈
图2
%
28%
绿化率,建筑密度对比分析
附加:绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
建筑密度是指是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
分析:各项目的绿化率不低于30%,%,反映该区域绿化植被较多,亲水,其次建筑密度以奥林世家一楼盘低于25%,其他皆高于25%,以康桥最高28%。
图3
图4
结论:各楼盘的绿化率以30%为佳,高于30%越好,%,居住价值极高,体现项目的价值特色,毗邻水岸树林公园,建筑密度以25%左右为最宜,该区域低于25%越好,体现项目的居住品质空间高,不拥挤,竞争力越强。例如康桥风景的建筑密度最高28%,居住不适。
商业,住宅价格对比分析
分析:各项目住宅均价在元/平米左右,其中以世纪花园价格已突破,板块内其余项目的价格也在元上下徘徊,
结论:在较长的一段时间内,各项目无论是在住宅,还是商铺,其价格增长趋势随着后期的竞争加剧,越加明显,可能上扬较快,也说明地产市场空间发展的潜力还是巨大的。
图5
5500元/㎡
项目
丽都文华
奥林世家
宣城柏庄
康桥风景
国鑫世纪新城
东方燕园
面积
91-143平米
77-147平米
77-116平米
80㎡~170㎡
83---120平方米
89-122平米
户型
两室两厅,三室两厅,
四室两厅
三室两厅,两室一厅,
两室两厅
两室两厅,三室两厅
两室两厅,三室两厅
两室两厅,三室两厅
两室两厅,三室两厅
户型卖点
双景观阳台设计,通明采光,宽阔露台
干湿分离优化,使用率高,双景观阳台,南北通透,动静分离,,双卧朝南,全明风情飘窗
全明设计,动静分离,南北通透,方正实用,双阳卧室
南北双阳台,主卧朝南,双景飘窗,,客厅与阳台相连,阳台与餐厅相连
户型方正实用,全明设计,超大客厅,干湿分离,双阳台设计,三房独立
方正实用,全明,双阳台设计,飘窗设计,超大景观阳台,客厅
面积,主力户型对比分析
分析:1、九洲大道以东板块的各项目近期推出的主力面积段集中于77-150平米,其次主力户型集中在两室两厅,三室两厅。2、各项目的户型卖点主要就阳台的景观设计,卧室的朝向,客厅的开间宽度,高度,以及飘窗,采光设计,户型的多样化作为卖点为突破口,寻找的客户的居住,品位价值