2011观澜湖别墅推广销售案80p.ppt

观澜 2011
——观澜湖别墅推广销售案
1 市场部分
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2 成交客户分析
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3 价格制定
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4 推广策略
5 销售办法
1、市场分布格局
净月别墅板块
高新别墅板块
中央别墅
板块
净月别墅板块细分
09年
10年
11年
10年价格与长春均价相比
项目名称
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
万元/平
均价
万/套
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
万元/平
均价
万/套
供应套数
均价
万元/平
弗朗明歌
226-268
167
114
68%

190-220
270-350
108
93
86%

350-400
100-150
-
基本持平
华业
262-291
50
45
90%

190-210
262-291
27
27
100%

200-220
72
8000左右
↓43%
中信净月山
——
—
—
—
——
——
270-300
40
32
88%

460-500
236
-2
30-41%
国信美邑
305-320
52
42
81%
1
300-320
305-320
50
45
90%

450-470
90多套精装修
-2
27-32%
惠斯勒
——
—
——
—
——
——
250
20
20
100%

310
160-180
-
↓%
御翠豪庭
——
—
——
—
——
——
190-260
20
20
100%

300-500
80-100
——
——
御翠园
348-387
30
24
80%
1。35
470-520
324-380
112
96
86%

500-600
二期约60-70套,后期尚未规划
41%以上
合计
299
225
75%
557
513
92%
370-430
预计718—798套
此数据因“御翠豪庭”项目而略有偏差
净月别墅板块潜在竞品
09年
10年
11年
10年价格与长春均价相比
项目名称
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
元/平
均价
万/套
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
万元/平
均价
万/套
供应套数
均价
万元/平
远洋地块
——
—
——
—
——
——
——
—
—
——
——
——
50-100
——
——
融创地块
——
—
——
—
——
——
——
—
—
——
——
——
80
——
——
华瀚
——
—
——
—
——
——
——
—
—
——
——
——
未定
——
——
保利净月
——
—
——
—
——
——
——
—
—
——
——
——
40
——
——
合计
预计170—220套
两区数据比对
净月片区
高新片区
合计
差额
几何关系
10年供应量
(不计“御翠豪庭”)
357套
235套
592套
122套

消化量
313套
167套
480套
146套

去化率
88%
71%
80%
17%

均价(/套)
400万元
335万元
368万
65万元

11年预计供应量
(不计本案)
888—1018套
453套
1341—1471套
500套左右

11年与10年供应量
环比(不计本案)
531—661套
218套
749—879套
378套左右

市场总结
依上表所示,得出以下结论:
1、总量(不计本案):别墅类产品在今年将集中放量,总量达到1341—1471套;如此异乎寻常的放量是长春房地产历史上绝无仅有的!我们需要解决的问题将是与之对应的客户群从何处寻找?
2、两区供应量(不计本案)比对:今年的净月区将环比增加供应量531—661套,此数量与10年两区全年别墅供应量基本持平(高出约3套),甚至高于10年两区的别墅总消化量(480套)近120套!我们需要解决的问题将是如何与之进行差异化推盘?
3、两区价格比对:从总价上看,净月区的平均别墅总价(400万)要高出