中海御鑫阁整合推广创意策略
北京GVL
房地产广告的真实作用是推进销售
推进销售的根本是分析产品→塑造差异→找到真正客群的对语语境→最终促成购买
不要用漂亮精致的广告画面“美丽的伪命题”来完成推广
不要说什么都没说的“漂亮谎话”
因为它“放之四海而皆准”,因为它“对,但不唯一”
结论:所以中海御鑫阁,市场定位必须独特!
GVL观点
开宗明义这个案子集中解决三个问题
中海御鑫阁是谁?
客群是哪些人?
项目型格是什么?
推广调性是什么?
中海御鑫阁是谁?
项目解读
区域价值:京西四环,总部基地旁
便捷交通:地铁9号线、10号、14号线,万寿路南延线
英伦建筑:围合式布局,英伦风格建筑
稀缺薄板:一梯两户,通透薄板
精装户型:36㎡、91 ㎡两种,精装高品质小户型
丰盛配套:商业配套,高端商业、生活超市齐全
学府氛围:幼儿园、小中大学,一站式教育
自然景观:世界公园、御康公园、花乡名园,华科高尔夫
结论:英伦建筑风格,精装小户型大配套
项目周边市场纵览
【设计师广场】
物业类别:普通住宅建筑综合体(由4栋23或26层高层塔式酒店公寓、综合商业组成)
占地面积: 17949平方米
建筑面积: 99206平方米 项目位置:丰台西四环南路1号(看丹桥)
环线位置:四至五环
楼层状况:7-23层为住宅
户型:30-600平方米
均价:31000元/平方米
绿化率:30%
容积率:
停车位: 500个
开盘时间:2011年6月
入住时间: 现房
建材装修:精装修
开发商: 北京鑫丰信德房地产开发有限公司
产权年限: 70年
小户型面积约32-55平方米,总套数约700户
现不到60套房源在售,34—58平方米
西三环 20万平方米国际综合社区
物业类型:酒店式公寓
楼盘位置:丰台区葛家村西里1号
建筑类别:板楼
户型面积:一居42-83平方米、二居106㎡-107 ㎡
开盘时间:二期现房预计2012年6月中旬
入住时间:二期现房
户 数: 702 户
开 发 商:北京金兰甫房地产开发有限公司
物业管理:一期北京诺博国际物业管理有限公司
优惠信息:全款98折
均价: 32000元/平米
建筑装修:精装现房
总价130万/套起,精装标准3000元/平方米
不足:周边缺少大型购物场所 50年产权
【优筑】
项目周边市场纵览
均有便捷的交通
均有投资价值
均有快速交通干道连接城市中心
便捷出行,到达政务区的时间相差无几
所在地段具备发展前景和投资价值
购买产品具有一定的保值增值潜力
竞品项目分析
相同点
精装修
竞品均为精装修
竞品项目分析 本案优势 ►开发商品牌:与其它开发商品牌相比,有相对较强竞争力; ►设计师广场虽为小户型项目,仅剩60套左右的房源,万科蓝项目最小户型还未确定,现只有96平米三居,未定价,预计9月开盘,2014年才能入住,凸显本案现房优势。
结论:中海品牌、现房小户型,优势突出
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