下沙物业发展建议82P.ppt

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petition Value Added),围绕项目定位,从竞争层面和客户感知层面进行打造
项目定位价值
项目定位所宣传的——CBD愿景的二元居住形态,
落实在产品层面的是:品质、现代、生态、宜居
竞争发力价值
竞争原则是通过改变游戏规则,强调新的评估标准、强调项目特色
客户感知价值
在客户最易感知的地方投入精力和成本,在规划和产品打造上出几个亮点,定位阶段营销前置
物业发展建议基于三条主线来展开:
规划
总体原则
需要说明的是:
我们给出的不是具体的设计方案,我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素
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核心
规划理念
市场竞争
地块约束条件
物业发展建议总体原则
CBD愿景二元居住形态
规划核心理念
—通过围合式布局,基地抬高,围绕中央湖泊打造立体园林,营造有品质感的生态宜居生活情调;
—塑造现代大气的建筑立面,展示项目都市CBD的现代品质感;
—建造双主题会所,让客户充分感受都市和生态双重居住的感觉;
——通过户型的适当创新,提升客户舒适度体验;
从品质、现代、生态、宜居上进行强化,打造CBD愿景的二元居住形态
规划
核心理念
西侧:18层回迁房
南侧:中沙社区商业用房及回迁房
龙湖四个地块
规划九沙大道
(地面下为地铁一号线)
金沙湖湖区
本项目
东侧:规划星河北路和绿化带,路对面为18层回迁房
北侧为R=
紧邻九沙大道和两个地铁站,通达性好;东南西三面回迁房对地块形象有影响,昭示性弱;内部缺乏资源,距离金沙湖较近但不直接相连,可直接借用的景观少
地块解读
占地面积:4万方
建筑面积:
总容积率:
限高:100米
板块价值
>
>
地块价值
外部资源
>
>
内部资源
价值分区原则
权重
资源条件
30%
昭示性
15%
独立性
10%
可进入性
15%
私密性
30%
合计
100%
A
B
C
私密性好,通过规划可实现内部景观最大化,同时可部分享有外部景观资源
次主干道,通达性和昭示性不错,但车流量大,马路对面为安置房,私密性也会受到影响,东侧有绿化带景观
地块价值排序:
受西侧道路和安置房影响,私密性和舒适度有部分影响,通过规划可实现内外部资源共享
本地块关键优劣势分析
优势:西侧高区有部分湖景资源,东侧有绿化带,临近九沙大道,通达型好
劣势:三面农民房,一面高容积率商业,直接景观资源少
根据地块条件,本项目地块中部南向地块资源条件最优,其他次之
地块解读
规划布局:居住小区是由7-8栋高层的板式结构的楼体组成,南北交错排列
交通组织:居住区的主出入口设置在东侧市政支路(规划星河北路),次出入口设置在西侧市政支路,所有的车停入地下车库,真正实现人车分流;
规划布局关键词:台地建筑、高层低密、超大园林、生态湖、双广场、双会所
主入口
次入口
会所
会所
台地广场
中央生态湖
“外部借景+内部造景”的模式,规避“外部资源>内部资源”的不足;通过建筑营造“都市感/边界感”,园林营造“原生感”
规划思路
规划价值解读二:
整体5米抬高的台地建筑彰显CBD领地感和隐于繁华的私密性
台地之规划理念:
基于对豪宅做法及欧洲皇室宫殿园林风格的研究, “融合古典哲学美学的现代都市建筑景观”以国际化的先进设计视角,完成一种“简约贵族艺术”
台地之交通组织:
台地高差设计,自然形成人车分流的合理交通组织。台上为居者休闲观景空间,台下为车行进出交通空间,两者互不干扰。
台地之园林景观:
富有立体层次感,确保私密,有利于俯视,形成尊贵的气势;
台地之外部环境处理:
在台地上部的边缘位置种植冠大荫浓的乔木,在加大台地高度感觉的同时也使城市的噪音,粉尘等污染得以弱化,同时保证私密性。
城市广场、地面停车场
台地挡土墙、人行台阶
阳光地下车库
社区泛活动区(动区)
社区泛活动区(动静过渡区)
台地上散步环路(内环)
溪径
堆坡
规划价值解读三:
16000㎡超大立体式园林景观,景观轴和景观组团结合消除内部景观资源盲点
主景观轴
中央景观湖组团
次入口组团
组团
组团
组团
组团
主入口及广场组团
规划价值解读四:内外双广场规划——开阔的城市广场+仪式感的内部台地广场
外部绿化带的利用
规划价值解读五:震撼的中央生态湖景是本项目中最大亮点,无边界的水系向会所和组团延伸