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什么是公寓
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的真正含义,我们先要了解地产业中的另一个概念,叫多家庭楼宇(MultifamilyHoushing)。这一概念的含义是,拥有一个以上居住单位(Unit),或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇,这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes,三家庭叫做Triplexes,四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇,这就是通常我们所说的公寓(Apartment building)。
公寓最大特点是宜商宜住,表现在户型设计、物业管理、社区配套上。
公寓屋又可细分为汤耗子(TOWN HOUSE)、单元公寓屋(CONDO)、股东屋(CO-OP)和出租屋(APARTMENT)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权,但必须受到管理部门的约束,并要交付一定数量的管理费;股东屋的特点是个人不拥有任何产权,仅拥有其中一部分股权和使用权,产权属於公司,出让时仅出让股份,而不出让产权;公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位,主要目的是收取租金。
公寓大致可分为三类,第一,出租型。它以出租给租客使用为目的(upied),因此这类公寓可称之为出租公寓(Rental apartmentbuilding)。第二,自住型(Owner-occupied)。如果是自住型的公寓,我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者(Owner),有独立的产权。而Co-Op的单位使用者,相当于公司的股份持有人(Shareholder)。显然,从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓,我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位(RentalUnit)的楼宇,而不是指Condo或Coop,尽管有人买Condo或Co-Op用以出租,就象买一个两家庭用以出租一样,但那不是商业楼宇。还有一种类型,即混合型(Mixed)。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等,另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。
此外,我们还可根据公寓的结构和型态,将其区分为小型公寓(Small plexes)、花园公寓(Garden plexes)和高层公寓(High-rise building)。
公寓式住宅、单元式住宅各在哪些特点?
1、公寓式住宅
公寓式住宅最早是舶来品,相对于独院独户的别墅,更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等,主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设
于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼,如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。我国住宅建设从 50年代学习苏联经验开始,走了不少弯路。当时建的这类住宅,其特点是一套单元内房间多,通常3~4间;面积大,每间14~18平方米;净空高达 3~,厨而功能全。但这种住宅与我不符,户型规模不符,以后逐步演变成几家合住,共用厨而的居住模式。目前,50年代的这类大房间公寓式住宅,从建筑设计形式上属于淘汰之列,