西安富力城北综合体-物业发展建议.pptx

精品商业(商务、主题化)
商务中心(商务的、弹性的)
酒店服务式公寓(精品、领先)
高端住宅(高品质、身份感)
住宅
商业
写字楼
公寓
以差异化、精品化打造商业核心价值;
通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。
控制规模,保持弹性功能,降低市场风险;
适度产品创新,建立竞争优势及营销卖点。
借势星级酒店的资源价值,以高品质服务打造核心价值;
以精品化产品,建立市场领先性,体现竞争优势。
依托(城运)板块价值和综合体自身价值,打造高品质城市住宅;
通过产品细节的打造,提升整体品质感,对位目标客户需求,建立竞争优势。
分物业发展策略
商业定位——
都市核心主题商业广场
精品生活荟萃
名流社交中心
魅力休闲体验
商业定位——消费者定位
本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位,以及区域中高端消费人群为主
核心消费者
重要消费者
客户:
区域大型企事业单位高管和中坚
政府公务员
陕北迁入人群
大型企业员工、事业单位职工
消费内容:
生活型消费及商务往来、餐饮、休闲娱乐消费等。
客户:
外围区域偶得消费人群
消费内容:
餐饮、娱乐、商务往来等特定消费需求。
商业定位——业态定位与主题策划(3大主题)
娱乐体验
商务社交
精品生活
说明:
针对区域商务/社交需求,以大型餐饮、品牌餐饮及高端休闲娱乐设施,打造高端圈层的交流空间;
针对周边高端人群,以品牌旗舰店、高端商品专卖点,营造高端商业氛围,满足消费者需求;
从项目自身出发,通过商业的整体打造,形成项目卖点与价值标签。同时满足社区居民的消费所需
大型餐饮(3-4家)
西餐厅(1-2家)
咖啡厅、茶社
雪茄吧、书吧
……
高端休闲会馆(1家)
娱乐演艺/KTV(1家)
高端SPA/健身(1家)
……
高端品牌旗舰店(如品牌服装、服饰、家居家饰、汽车概念展厅、电子数码)
中/西式快餐
银行、通讯营业厅等
……
本项目商业业态建议:
餐饮(40%)、休闲娱乐(30%)、品牌专卖及服务设施(30%)
商
业
设
计
要
点
领先
内部空间
活力广场
空中花园
现代简约的建筑风格,体现国际化特征
精品生活、商务社交、休闲娱乐
景观中庭、挑空等处理,提升商业档次
动线指引性明确的地面铺装,细节体现品质
绿植、雕塑、小品景观等,提升整体商业氛围
活跃、现代气息,凸显城市感和设计感
国际
商业设计要点建议
观赏性小品、雕塑:显示趣味性,体现人文精神
现代建筑
主题特色
绿植、桌椅、天井等在商业顶层打造特色休憩地
设计、材质等方面突出极致形象,自造营销话题
设置运动和休闲娱乐设施,提供情趣生活配套
情景商街
创意街区形式、情景空间、氛围营造
客户类型
占比
客户构成
置业关注点
购买客户
投资客户
70%
区域内高端客户:企业高管、行业老板、公务员等
陕北财富人群
少量西安本地北郊区域外高端客户
少量与西安有地缘关系的外地投资客户
资产保值
收益稳定
自住客户
30%
首次置业、过渡居住的年轻白领
大型企业高管
性价比
区位
配套
服务
交通
使用客户
使用
100%
企业高管
年轻白领
生意人
主抓核心客户实现稳定回现目标;
打造创新精品服务式公寓,满足客户对高品质公寓的需求。
核心客户
公寓定位——客户定位
公寓定位——产品定位:小户型、精装修
1. 根据市场调研结果,目前区域公寓产品的主力户型为50-100平米(总价30-70万);
,应控制产品总价;
、高服务水平等附加值,提升产品性价比。
本项目公寓
产品定位
定位依据
项目名称
户型面积
装修
赛高街区
70-90平
毛坯
风景御园
45-75平
精装( 1000元)
白桦林居
50-70
精装( 厨、卫)
双子座公寓
85-95
毛坯
双威理想城
49、51平
毛坯
雅荷中环大厦
100-150
毛坯
本项目户型定位:40-70平米/套,精装修
面积
面积比例
套数
套数比例
40-50
30%
120-130套
35%
50-60
40%
140-150套
40%
60-70
30%
90-100套
25%
合计
100%
350-380套
100%
假设本项目公寓售价达到1万元/平米,租金可达到40-60元/平米·月,则年租金回报率可实现6-8%。
公
寓
设
计
要
点
领先
精品装修
科技配置
公建化形象,与整体风格相统一
个性化设计
国际
公寓设计要点建议
建筑形象
公共空间
人性化设计
品