金银湖板块部分在售楼盘市场调查报告.doc

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金銀湖板塊部分在售樓盤
市
场
调
查
报
告
2003年1月13日
文件签送:

第一章调查说明
一、调查时间:2003年1月10日上午9点至下午2点。
二、调查目的:
通过对在销楼盘实地调查,收集板块其产品及销售信息;
通过对资料的整理,研究先进楼盘的可借鉴之处,为公司新项目的开发提供建议
通过案例研究,不断提高策划小组人员素质。
三、调查实施单位:
本次调查参与人员:周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜,王艳玲;
资料讨论人员:周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜,王艳玲、郭华梁、辛达扬、潘继征;
调查报告文案写作:文案初稿袁西、深化定稿周小靖。
四、调查范围:
因针银湖各项目之间交通相对不便,而公司专车不足,大量步行时间对调查进程影响较大,加之当地餐饮配套尚未完善,中餐只得回市内解决,因此,本次调查原计划的7个调查对象(高尔夫城市花园、万科四季花城、黄金海岸、恋湖家园、汀香水榭、丽水佳园和碧海花园)最终只完成了前面五个。
五、调查方法:采用实地踏看、询问与网上搜索相结合。
六、资料统计及分析方法:本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以整理,分析方法力求全面、客观。
七、权威性说明:本次调查因时间有限,资料收集还欠齐全,对象了解深度也不够,但报告各资料来源基本能保证调查报告的真实性。
调查资料统计和分析
板块城市大配套情况调查
主要配套
调查情况
交通
整个板块道路畅通,但目前只有有603、604、47,595三条区间公汽进入园区,而且只有595进入汉口市中心
教育
已建成的学校有睿升学校,是一所实力颇为雄厚的贵族学校,目前大部分大盘项目都规划了部分幼儿园和小学,但将教育设施放在第一期的不多
商网
每个开发商在小区中都安排有商业网点,随着小区入住率的提高,多家大型超市也有进入园区的意向
医院
有一所综合性医院正在选址,部分大盘配有药店,并和市内大型医院建立对口关系
银行、邮电
大部分大盘均在区内配套相应服务机构
因特网络
属基本配套
水电
目前施工用电没有问题,但随着各项目后期项目的销售和入住人口的增加,生活用电有点紧张,现正在选址变供电站,马池桥附近
煤气
已进入碧海、万科,马上进入的有恋湖、汀香水榭、黄金海岸等
污水
未知
从上表资料统计比较可看出:
虽然板块路网系统完善,但由于可移动的公共交通设施没有跟进,进入的公汽也基本上是短途区间车,有些项目甚至一辆公汽都没有通,因此,整个板块的生活和市内相比还难以谈得上便利,即使对于整个家庭只有1辆私家车的有车族的来说,也还有诸多不便,对于这一点,有些万科的业主也声称万科有欺骗之举(广告上只注明有4路车,没有标明起点站和终点站)。当然,随着整个板块开发的深入,这些也可能在3-5年内得到很好的解决。
从教育配套上看,虽然板块教育资源不足,但板块内各项目建幼儿园和小学的比较多,建中学的比较少,建高中的几乎没有,而且均把教育配套放在后期,因此,对于前期入住的人来说,开发商所描述的贵族式教育仍然是一张规划而已,而各开发商也没有把教育当做自己的卖点;
从商业配套看,各项目均在内部进行了配套,但目前正式开业的不多(因为目前销售率尚可,但入主率不高),但从商人的逐利本性分析,这种不便是暂时的,只不过消费者希望先看到成熟的商业配套,而商人希望先看到成熟的消费群体和市场而已;
从其他城市大配套看来,只能客观地说:本板块做为一个新兴的发展区域,具有强大的成长潜力,但目前城市生活大配套仍然是弱项,还需要政府和开发商之间更多地互动,也需要开发商更多地承担政府的职能,共同促进板块的成熟和繁荣。
调查对象规划指标统计分析
楼盘名称
开发商
占地面积
(亩)
开发面积
(万平方)
容积率
绿化率
高尔夫城市花园
武汉市高尔夫房地产开发公司
570
58

42%
万科四季花城
武汉万科房地产公司
东区410
西区1500
东区24

56%
丁香水榭
武汉美好愿景房地产开发公司
272


%
恋湖家园
武汉深江物业发展公司
450
32

%
黄金海岸
湖北汇丰置业责任公司
124


%
丽水佳园
沿海发展武汉公司
470
36

40%
碧海花园
武汉宏宇、玉龙房地产开发公司
800
20

54%
从上表资料可以看出:
板块各项目的命名相对市区项目来说更具有诗情画意,并充分