戴德梁行-上海船厂国际滨江花园项目定位报告-42页.ppt

上海船厂地块项目总体定位报告
17 May 2004
市场环境分析
未来市场结构预测
本案概况
服务定位
价格定位
客户定位
品质定位
服务定位
价格定位
客户定位
品质定位
服务定位
价格定位
客户定位
品质定位
服务定位
价格定位
客户定位
品质定位
服务定位
价格定位
客户定位
品质定位
服务定位
价格定位
客户定位
品质定位
项目总体形象、功能等
住宅定位
酒店定位
写字楼定位
商铺定位
高档住宅定位
服务式公寓定位
环境配套定位
国外类似物业分析、比较
项目开发总定位
分析框架-上海船厂地块项目总体定位
本案概况
本案
规划方案
项目规模大业态丰富
用地面积: 约43公顷
总建筑面积:约85万平方米,
沿江带长约为1000米。
拟开发物业:住宅、酒店、酒店式公寓、
办公楼、商业。
地理位置优越濒临黄浦江
西靠浦东南路,北临黄浦江,与北外滩隔江相望,东面是东方路,南侧是主交通干道—浦东大道。
项目概况:相对于浦江两岸开发的项目,
本案自拥独有的优势
船厂俯瞰
动迁成本较高,应充份发其长达1000米的沿江优势及其经济效益
1
3 船厂现状
项目概况–地块现状
2 沿江船台
延安东路隧道
大
连
路
隧
道
复兴东路隧道
浦
东
南
路
至卢湾、徐家汇
杨浦大桥
南浦大桥
至虹口
世纪大道
至虹桥机场、
人民广场
地铁二号线
明珠二号线
本案
东
方
路
张扬路
浦东大道
境内交通(车行)
境内交通(人行)
过境交通(车行)
过境交通(人行)
1、新鸿基地产已落实投资港币80亿元,在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业,将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于2011年底前分期完成。
2、上海环球金融中心总体量达到377300平方米,预计于2007年建成,将与本项目直接争夺写字楼目标客户。
机会
优势
1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区,并与规划中的北外滩高档休闲区隔江呼应,有着得天独厚的地段优势
2、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开发,是目前规划中唯一一个滨江商务区。
3、R4、M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本区域的通达性。
4、作为临江物业,拥有良好的水景条件。
劣势
机会
威胁
1、随着北外滩地区的建设, 本项目的景观优势将得到进一步提升。
2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。
3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加,这将使本项目的优势得以发挥。
1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。
2、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。
项目SWOT分析
市场环境分析
从统计数据看出,陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。
市场环境分析- 市场供需预测甲级写字楼
根据我行预测,陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下浮。
市场环境分析- 市场供需预测甲级写字楼