商业地产招商计划书.doc

商业地产招商分析
一项目介绍
天润城家居广场地处天长未来的城市中心,地块周边主要道路有天康大道(北),平安路(东),广陵路(南),仁和路(西)。地形较为平整,地势南高北低,整块区域基础设施相对完备,条件优越,天康大道及平安路均为城市的主干道,是天长地区目前规模最大的专业建材市场。,总建筑面积20万方,一期10万平方家居商铺达100%招商,二期项目2011年4月16动工,二期三栋家居精品管延续一期的市场格局、四栋18+1层小高层,住宅总面积20000平米,购物商场30000平米,地下停车场10000平米。预计完工日期:2011年×月×日交房日期:2012年×月×日
(另附项目鸟瞰图)

二市场调查
为项目二期做好更精确的定位,初步调查到天长主要建材城的租金价格如下:
项目名称
位置
业态
租金
备注
皖东装饰城
天康大道(南)
平安南路(东)
陶瓷灯具板材
油漆橱柜门业
20元∕㎡∕月
(一年15000元)
三年一签合同
(共32户商户)
天康装饰城
天康大道(北)
与平安南路交口
天宝路两边
陶瓷板材墙艺
油漆门业五金
40元∕㎡∕月(东)
32元∕㎡∕月(西)
一年一签合同
(40户商户)
天长装饰城
石梁西路
房产交易中心旁
业态相对齐全
∕㎡∕月(一层二层价格相差小)
物业费1800一年(80户商家)
广厦装饰城
天康大道(北)
炳辉中学旁
家私,家具城
(双虎、红苹果)
路口42元∕㎡∕月
一层28元∕㎡∕月
二层25元∕㎡∕月
家居品牌多
单一品牌面积需求大(13户商家)
物资装饰局
建设西路与二凤路交口
电动车摩托车业
41元∕㎡∕月至
95元∕㎡∕月
电动车专卖街
(10户商家)
广厦家具城:沿街一年一涨价,40㎡一年12000元平均25元/㎡/月
门口位置是90㎡一年40000元平均37元/㎡/月
内部一层:28元/㎡/月二层25元/㎡/月没有物业管理费用,水电可优惠;
天长装饰城:楼上与楼下价格相差很小,二层160㎡一年19000元物业费用1800元,今年160㎡租金要涨到20000以上。沿街的位置:25元/㎡/月;
天康装饰城: 路东边沿街 /㎡/月一年22000元
路西边沿街 30元/㎡/月 90㎡一年28000元
皖东装饰城: 三年一签合同 60㎡平均一年15000元
主要建材市场的优劣势比较:
项目名称
优势
存在不足
市场类型
发展前景
皖东
1 广告效果好
2 门脸清晰
3 产品价格实惠
4 物流便捷
1经营没保障
租金续涨严重
2 结构不合理
沿街底商型
受地理位置限制
天康
天长装饰城
1 老市场认知高
2 业态齐全
3 广厦特色经营
4 租金低
1 配套设施滞后
门脸拥挤
2 老城区交通拥挤。
市场型
扼守老城区
交通仓储受困
广厦装饰城
天润城一期
1 规模大
2 一站式购齐
3 位置优越
4 管理优势
1 统一广告力度小
2 管理优势没有
充分发挥
专业建材市场
专业市场,应
充分发挥统一广告、统一管理的优势。
天润城二期
天润城在“统一广告统一管理”的优势还不够明显,相比广厦装饰城与天长装饰城,优势并没有完全的体现,图1为墙上空白了很多广告空间。图2为管理上还需改进的地方。

三产品定位优势
天润城家居广场坚持以市场为龙头,以建材产业为依托,来打造该市场的集群经济,板块经济和名牌经济,它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势,也符合天长市政府倡导发展民营经济的要求;它高起点的定位,规划,超前的设计理念,长远的经营思路,是本地区一个融规范化,品牌化,专业化为一体最大的综合家居市场。经营项目分别有;陶瓷洁具、地板移门、灯具家具、五金橱柜、管材油漆、空调水暖、窗帘布艺等交易区,对天长市建材市场进行了规划整合和有效的管理运作,二期25000平米家居建材馆延续一起市场格局,做到更完善的品牌定位。另外,工商、金融、供水、供电、教育、网络服务设施一应俱全,打造天长更全面,更规范化的专业建材市场。
四 SWOT分析
1 、 S—优势
地段:天长三条主干道环绕,处未来的城市中心,对于大型的主题建材市场来说地段优越,位量显赫;
交通:天康大道上每5分钟一班5、6路公交车。天康大道东到扬州、西到滁州,交通便利,物流便捷;
物业:天长市最大的家居建材市场,总建面20万方、,商业面积150000平米。住宅面积约20000平米。地下停车面积为10000平米;
商户:一起托市、二期启点更高,现在已经进驻的主要品牌有:马可