松原市“锦秀松苑”项目可行性研究报告.doc

松原“锦绣松苑”项目可行性研究报告
第一部分:立项背景
一、项目区位、现状和发展前景
该项目位于乌兰大街与松原大路交汇处,距松原大路约500米以北,乌兰大街以东。。项目紧临交通干线乌兰大街,距火车站不到2公里,政府的主要职能部门也都近在咫尺。建设用地等级为三级,是松原市中心区仅有的几处待改造的棚户区之一。
此棚户区属松原市新城区,该区域人口多,人员构成基本上是传统上农民聚居区。区域内房屋状况复杂,大部分为农家住房,无证浮房和违章建筑占有一定比例,还有树木、水井及大棚,居住条件极差。由于房屋缺少必要的上下水、煤气、供暖等设备,环境卫生“脏、乱、差”,污染严重,居民生活十分不便。
但在松原市政府的总体规划发展上来看。松原的行政区域发展为东西向,此地段正处于新区发展绝佳位置。而且规划中的第二座连接江南江北的松花江斜拉式大桥也将与乌兰大街北端相连。这些都会为该处的房地产价值带来很大的升值空间。
第二部分项目拆迁调查摸底情况
其结果如下(松原张总提供):
1、总占地面积:。(
实际规划用地面积:(详见规划图)。
2、调查摸底总户数:305户,总建筑面积:㎡。(砖混房、砖瓦房、砖平房、商铺、仓库、地下室)
人口数:1221人营业户:55户
电话:59部水(渗)井:798口
树木:2157棵围墙:
铁栏:
3、公益设施:公厕1座
4、棚户区改造民意调查:不详
5、人口情况:1221人(派出所提供数据)
另外,在该区域有:
①低保户:不详
②残疾户:不详
③困难户:不详
6、民族情况:不详
7、拆迁补偿标准和补偿额度
经侧面了解调查,并结合政府的文件测算如下:
房屋补偿标准:×50%×000元/㎡(含面积补贴和价格补贴);
营业补助:55×500/户;
人口补助:1221×200元/口;
电话:57×120元/部+2×920元/部;
水井:798×200元/口;
砖墙:×60元/立米;
铁栏:×120元/米
公厕:1×50000元/座
合计拆迁补偿金:2980万
土地出让金:2450万
回迁部分土地出让金:×50%×180元/平米=526万
实缴土地出让金:2450-526=1924×=1347万
土地出让金与拆迁补偿金合计:4326万
通过以上数据,待开发改造的该区域现实情况复杂,数据还有很多不确定因素。
第一、该区域房屋密度大,户均占房面积190平方米(各种建筑物)
。
第二、结合规划设计我们还很难确定回迁情况。
第三、我们将面对极为复杂的局面和不可预知的许多困难。
第四、摸底情况准确性难以估计,影响会很大
第三部分项目规划情况
一、现有规划描述
根据现规划图,此项目四至为:乌兰大街以东,临江南路以南。。规划总建筑面积225936㎡。其中商业建筑面积:24750平方米。办公建筑面积:8500平方米。规划住宅面积:192686平方米。,绿地率32%。日照间距系数;。规划停车泊位169个,地上车库160个。
平面安排及功能分区
1、乌兰大街商住楼为十一层,底一层商业网点,上托九层住宅。
2、临江南路商住楼为六层,底一层为商业网点,上托五层住宅。
小区南侧用地界线商住楼为六层,底一层为商贸中心,其停车场位于东侧院内,上托五层住宅,东侧上托三层公寓,停车场后侧建货物仓库。商贸中心临街处设一个直通小区内的消防通道。商贸中心屋顶设多个采光、通风窗,使一万多米的商贸中心可直接采光和有良好的通风,增加室内的舒适感。
在商贸中心北侧及临江南路商住楼南侧建一排一层车库,
在靠近临江南路商住楼侧还建有两栋底车库住宅,车库布置相对集中,使小区的动静分区更加合理。
在小区广场中心建一会馆和托儿所,后面为儿童活动区。
小区中心为六层住宅,在小区东侧建双拼别墅。
小区内建四个自行车棚,均匀分布在四个组团内部,靠近组团出入口。
乌兰大街与临江南路交叉路口处建十层办公大厦,后院内为停车场,与小区保持相对独立。大厦地下室内设有小区换热站、柴油发电机房、消防控制室、生活水箱、消防水池。
交通路线分析
在乌兰大街中间设小区主要入口,为步行街,是小区道路得主题。临江南路和小区的南侧、东侧各设出入口,可供车辆通行,中央广场环路与其他小区干路形成小区路架构。
商业办公入口对小区外开放,与小区内住宅入口各自独立、互不干扰、流线清晰,保证小区内居住安静和安全。
中心的步行林荫道连接着会所和中心广场。以主入口的会所为导向,以圆形广场为中心,引入以