顺义机场项目市场报告稿.doc

目录
第一部分、中央别墅区整体市场环境 3
一、中央别墅区市场情况 3
1、中央别墅区介绍 3
2、中央别墅区发展情况 4
二、相关市场环境对区域的影响 4
1、北京东部新城的规划影响 4
2、顺义地区的规划影响 5
3、天竺空港工业区的发展影响 5
4、首都机场的发展影响 5
三ֻ相关房地产政策对区域的影响 6
第二部分、区域公寓市场供需分析 7
一ֻ、调研区域界定 7
二ֻ、相关区域公寓市场供应分析 7
1 ֻ、调查范围确定及区域划分 7
2 ֻ周边地区 8
3 ֻ同类竞争项目 8
4 ֻ周边潜在土地供应 12
三ֻ区域公寓市场供应分析小结 12
四、区域市场终端消费需求探索(详见后面附件1) 12
第三部分、项目自身情况分析 13
一、微观地块条件分析 13
1、项目地块规划条件分析 13
2、项目地块周边交通分析 14
3、项目地块周边自然和人文环境分析 15
二、项目SWOT分析 18
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三、项目其他条件的影响 20
1、公寓部分 20
2、底商部分 21
3、开发商条件影响 22
四、项目市场空间分析 23
1、商业物业 23
2、公寓物业 23
第四部分项目市场定位 24
一、项目整体定位 24
24
三. 客户群定位 26
四、公寓价格定位 28
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第五部分项目开发策略初步建议 31
一、项目总体开发模式建议 31
二、项目开发程序建议 32
三、项目开发风险分析 32
1、政策风险 33
2、市场风险 33
3、财务风险 34
4、经营性风险 34
四、风险规避策略建议 34
1、准确定位 34
2、快速开发 35
3、管理公司提前介入 35
附件1:空港项目区域市场终端消费需求探测 36
公寓需求调查分析 36
第一部分、中央别墅区整体市场环境
一、中央别墅区市场情况
1、中央别墅区介绍
北京中央别墅区主要是指,京城东北郊,温榆河与机场高速路相交围合而成的别墅发展区块,是北京最早的高档别墅群落。据了解,它兴起于上世纪90年代初的一次政府招商行为,所以它的土地规划以及随之具备的诸多先天优势,是北京其它别墅区域所不可比拟的。经过15年发展,已成为名副其实的高端居住区。
中央别墅区从地理布局上说,最早从天竺开始,后来逐渐延伸到了老的机场路附近,随着五、六环路的通车和机场高速路南段的修建,中央别墅区从天竺进一步扩大到了杨林、北皋地区。随着京承高速的通车以及机场高速北线的扩建,再一次扩大了中央别墅区的范围,主要是沿温榆河向西北(上游)、东南(下游)两个方向延伸,上游至立汤路区域,下游达到朝阳一带。
中央别墅区作为京城最宜居的区域,不仅有低密度和北京难得的水域环境,同时社会氛围相对纯净,已经形成了和谐的交通、人群和教育等居住环境。
特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理,奥运会水上项目基地将在温榆河边建设,投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等,都给这个老字号的京城别墅“集散地”注入了新的活力。众所周知,首都机场是我国最大的国际空港。根据政府规划,2007年底机场扩建工程竣工后,首都机场年旅客吞吐量将达到6000 万人次。空前蓬勃的国际客流、物流交换必将扩大中央别墅区在国内外人士中的知名度,在给此地的房地产租售市场带来强大动力的同时也将促进“国际化社区”的成熟发展。“临空经济带”被列入北京市十一五规划中的重点发展区域,便足以说明这一区域的优势所在。
现在中央别墅区的特点主要体现在交通便捷、生态环境好、有浓厚的国际氛围, 而且从北京市规划和未来区域的价值这两个方面来说,以中央别墅区为核心的北京东北部区域必将是未来京城的优势区域、理所当然的高档居住地。
2、中央别墅区发展情况
中央别墅区的发展主要分为三个阶段
1992-1997年第一个阶段
第一阶段是以个外销时代,1992-1997年金融风暴之前,典型的特征是以境外购买为主;
1997-2002是第二阶段
仍旧是投资客的天下,只不过卖家来自国内,他们是中国先富起来的一批人,有些人在股市上或商业上赚到了钱,就把别墅作为长线投资。由于这两个阶段都是投资市场,所以关注度不是很高;
2002年以后是第三阶段
别墅进入自住时代,项目更多了,产品线更长了。尽管新政给京城别墅市场带来了一定影响,但温榆河中央别墅区却仍保持供需两旺的局面。历经15年的发展,这里已形成相对稳定的消费群及较成熟的别墅租赁市场。中央别墅区达到了一个供销两旺的局面。
二、相关市场环境对区域的影响
1、北京东部新城的规划影响
2005 年1月27日,国务院正式批复