房源甄选手册.doc

房源甄选手册
第一章房源的基本要求
1、城市选择
◆充分了解城市的类型、城市文化氛围、城市交通情况、城市人文构成、大众消费水平及消费能力;
2、店址初选
◆临近大中型餐饮、休闲咖啡茶艺、宾馆酒店等业态为佳;
特别提醒:避免与零售类商业、超市等混杂;避免过于临近夜场(KTV)集中区域;避免位置过于偏僻掉单;避免处于大型商业广场内(形象混杂难以辨别);
◆店址周边环境美观,道路交通畅通,临靠主交通道,自然车(人)流量大;
◆拥有专用或共用充足的泊车位,周边借位泊车方便;
◆店址正面具备可设置较大、醒目的广告牌位,过往车(人)能直接、清晰的看到;
◆店址正门入口清晰,具备独立专用、可装饰改造的出入通道,且从主干道上能直接看到;
◆店址周边有标志性建筑或单位,能以简短文字清楚、准确、简单、直接的进行位置描述,便于寻找;
◆店址所在建筑大楼是否为商业性质,与其土地及房产证使用性质是否一致;
◆店址所在建筑大楼竣工时是否一次性通过《消防验收意见书》的要求,消防安全管理是否符合要求,对通道数量及人流量,必须达到消防验收要求,否则不予考虑;
◆水、电等能源方面是否达到基本技术要求;
3、目标房型的甄选
◆店址楼层位置选择以一至四层为宜,以二至三层最佳,二楼以上独立楼层须具备专用升降电梯;
◆单层最佳面积范围为900—1500平方,结构是否便于房间隔断设计,过梁及承重柱是否过多,利用空间比例是否合理,;
◆店址最短租期不得低于五年;
特别提醒:避免将店铺选在楼上是居住小区,楼下是营业商铺的地方,这样可以避免在空调外机等设备安装,新、排风系统风口安装、施工噪音投诉等问题上与物业单位发生不必要的纠纷和关系协调,而导致延误工期;
第二章房源的功能技术要求
1、建筑结构
◆要求为全框架结构,便于空间设计;结构方正合理、利用率高、公摊浪费面积小为佳;避免结构过于异形和柱头过多;
2、供电要求
◆选址应选在不会经常停电的地段(城市),在签订租房(购房)协议中必须要求提供足够功率的电源,并将电源主配电箱、计量箱安装到位,以方便后期的施工和经营;
3、供水要求
◆选址应选在不会经常停水的地段(城市),在签订租房(购房)协议中必须要求提供足够水压和管径的给水管道,并将主管道阀门和水表安装到位;
特别要求:可以通过向下开孔等方法,利用“轴向排水”的方式向下进行排水,尽量避免采用“同层排水”的方式排水(采用“同层排水”的方式对装饰的吊顶标高、地面高度、装修效果以及后期经营都会产生很大的影响);
4、供气要求
◆供气的要求主要针对地暖系统和热水系统需求而定。采用需求要因地理位置而定,中国南部和北部城市都有不同,南方城市不用地暖系统,因气温较高使用冷暖空调即可。热水系统可以采用空气源制热水可以达到节能效果。长江以北城市大多不用地暖系统,他们是用城市暖气供暖,由电能蒸汽和风能、煤炭能等。热水系统可采用蒸汽制热水或煤气锅炉、电能锅炉制热水等。其它城市如果有天燃气的尽可能选用有天燃气配置的房源,在甄选房源时看有无天然气、煤气、混合液化气管道配置,天燃气的选择以能效比为例而言,是气1:电3,故一般情况先有电能的支持后再全力找天然气中压管道接近口方为适宜;
5、消防要求
◆寻找房源先决条件之一为消防安全管理是否符合要求,