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地产商拿地流程(3000字)
地产商拿地流程
获得土地的几种方式:现在发展商取得土地的方式大概分三类:第一类是行政命令式,或划拨或协议出让。这里又分为四种情况: 1危改:大部分的危改用行政命令的方式或者行政批准的方式,先划拨后出让。因为危改的形式和其它的土地情况不同,里面有大量的回迁,有大量的政府配套设施,有大量的实物出租的部分,这部分采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。 2工业企业改造:这里涉及到企业要继续生存的问题,或是有大量的人力安置问题、劳动力安置问题。因此,一些城市和政府都用了协议出让的方式来进行工商企业的改造。 3经济适用住房:经济适用住房在各个城市来说,一般招标的不是土地,大部分招标的是操作项目的法人,所以是个法人招标制度为主的招标制度,土地是预先由政府来进行计划性安排和划拨方式来取得的。 4基础设施建设,基础设施建设在今年来说是增长速度最快的,比房地产增长速度还快,基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁,包括了一些水厂、电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些政府因为没有资金大量的投入,所以利用变换土地转让的方式,给公路或者是铁路、轻轨等等的修理部门和建设部门一些转换。也就是说,政府11号令规定在土地挂牌招标拍卖的过程当中,每个城市都保持了一部分协议出让的口子,这个口子就是在于开发商是否具备条件通过政府的批准而获得土地。目前从全国的情况看,这类土地在大部分城市会维持到70%。第二个是通过市场方式获得土地。土地市场经过11号令以后,实际上变成公开出让的方式,对于发展商来说一般有三种情况:一个是投标,一个是摘牌,一个是净买。深圳是我们国家第一个开始对土地实行投招标和公开出让这种形式的城市,广州也属于市场化程度比较早的城市。市场开放程度比较慢的地区,是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程,也是逐步实现市场化为主的供给渠道的过程。多少年之后,可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流,而行政批准的土地占到次要地位。第三种是通过在资本市场上运作获得土地。按照55号令和房地产法的规定,在缴纳了土地出让金之后,土地可以合法地进行转让和买卖,这种转让的行为在国家法律上是有前提条件规定的,在符合这个前提条件之后,就变成了一个土地二级市场的正常的经营行为。 11号令实行之前,从全国来统计,大概可开发的一半以上的土地都在一些开发公司手里,已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候,它可以用各种方式来进行转让。我个人认为,在土地归企业所有的时候,实际上就变成了一种资产。因此,我把它列为资本市场的一种运作方式,处于资产和资金的转换过程中。什么才是合理的招投标的评价标准? 土地市场的招标、挂牌、拍卖,我们是在境外接轨或市场化接轨以后学来的,国际上大部分是聘请公共评价公司专门负责审标,根据四项标准来告诉你,这个方案是最好的,那个方案是不好的。而我们现在执行的是单一的价格决定制。政府或许是考虑如果以价格之外的其它因素来做评价,就可能会有贪污腐败。 1这种不限制资格以价高者得为惟一的衡量标准,会产生许多的弊病: a会加大资金占用的压力:投标之前你起码要存一个相当数量的保证金,投标成功之后相当短的时间内要支付一大笔的资金。协议出让会是分期分批,或者有一个相当长的筹款期。而在挂牌、拍卖、招标的时候,给你限定了很短的时间就要占用你很大的资金