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房价收入比判断房价论文
编者按:本文主要从房价收入比概述;我国使用房价收入比存在的问题;改进房价收入比运用的思路进行论述。其中,主要包括:房价收入比的定义及特性、目前,关于房价收入比的定义很多、房价收入比指居住单元的中等自由市场价与中等家庭年收入之比、房价收入比的特征、房价收入比的基本计算方法、有关房价的计算口径不统一,指标的可比性有限、对收入的求取方式不统一,指标结果真实性有限、目前房价收入比的运用确实存在问题、平均房价收入比使用意义不大、要改进房价收入比的用法、要改进房价收入比的计算方法、考虑居民的其他收入及资产等,具体请详见。
摘要:近几年,关于我国房价问题众说纷纭,房价收入比被作为判断房价的一项重要指标,但房价收入比的具体运用还存在一些问题。首先阐述了房价收入比的定义、特性和计算方法,然后论述了我国房价收入比应用上存在的问题,最后提出使用房价收入的改进思路。
关键词:房价收入比;住宅价格;收入
1房价收入比概述
房价收入比的定义及特性
房价收入比的定义
目前,关于房价收入比的定义很多,可简单的定义为“居民收入和房价水平之间的比率”;或定义为“一个均收入之比”;或指“某的商品住房的销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系”。
根据联合国人类与住区中心发布的《城市指标指南》中,房价收入比指居住单元的中等自由市场价与中等家庭年收入之比,是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标,也是预测商品住宅价未来走势的依据。
房价收入比的特征
(1)地区差异性。房价收入比具有空间差异性。住宅作为物质存在,具有不动性和本土性;它作为一种特殊的商品,表现出区域性,所以房市有很强的区域局限性,无法形成全、消费倾向和对房地产的需求不尽相同,城市间的房价可能相差很大,同一城市不同地区的房价也有差距。不同的不同,其房价收入比可能相差更大。房价收入比由住房市场价格和家庭收入两部分决定。这两部分受空间因素影响都很大,所以导致房价收入比在不同地域间的可比性较差。
(2)时间差异性。在不同时期,居住单元的市场价格和家庭年收入不同。首先,房价在短期内可能存在变化,特别是从长期来看,差距会较大。在不同的时点,家庭的年收入也不同。这两者或同向或反向变化。同地区差异性一样,这两因素使房价收入比具有时间差异性。
(3)非独立性。虽房价收入比是评价城市住房支付能力的指标,能为评估一定时期、一定地域居民住房购买力提供有力的依据,同时也为评估住房市场总体表现提供最丰富的信息,但是它并不是一个独立性较强的应用性指标。因为在评价特定城市居民的住房购买力时,它还须与房产不同持有权属类型的家庭所占的百分比、抵押贷款和非抵押贷款购买的居民住房所占的百分比等指标相关联。因而在分析与评判居民住房购买力时,往往不能仅以房价收入比这一指标单独定论。如以房价收入比这一指标的高低评判城区居民的住房购买力的高低,还须同其它指标综合考虑。
房价收入比的基本计算方法
房价收入比是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比,公式表示为:
PRI=FunitINCf,式中,Funit为每套平均建筑面积;Ph为住宅平均销售价格;INCf为家庭可