(最新)商业地产分类剖析与招商策略实战.doc

商业地产分类剖析与招商策略实战
一、商业地产经营模式
:如Mall全称ShoppingMall,音译“摩尔”或“销品贸”,意为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态。摩尔(购物中心)特指规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有如下两个特征:一是大:占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。二是多:行业多、店铺多、功能多(集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体)。经营模式为整体开发,统一经营。
:规模较小的商业地产,以商铺出售、零散经营。
2、与其他房地产形式对比

住宅类和别墅、酒店类产品面对的是:单一的投资或消费客户群;资金回收模式相对简单。其投资开发模式和经营模式,属于简单产品。
商业地产产品:一个是商业运营商,一个是消费者;资金回收模式是通过资本市场实现资金循环和商业增值的兑现来完成。其投资开发模式和经营模式,属于复杂产品。
二、类型
1、按行业划分
:商场、超市、家居等;
:电影城、娱乐城、KTV等;
:宾馆、酒楼、食肆等;
:健身、健美中心,休闲运动场等。
2、按消费行为划分
:购物中心等
:宾馆、餐饮类等;
:休闲娱乐类等。
三、国内商业地产的主要形式
1、百货类商业地产
2、超市类商业地产
3、家居类商业地产
4、工厂直销类商业地产
5、商业街类商业地产
6、商品批发类商业地产
7、综合类商业地产
8、娱乐类商业地产
9、餐饮类商业地产
10、购物中心类商业地产:—10万平米
 
第二节商业地产的现状
一、国外shopping mall 发展现状
购物中心最早出现在欧美发达国家,约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心,shopping center是指郊区的购物中心。
购物中心的定义如下:
、建立、经营都在统一的组织体系下运作;
,产权要求统一,不可分割;
,为顾客提供一次满足购物的服务;
;
,对客户健康无损害,提供娱乐、休闲等特色综合服务。
,以统一经营政策进行营运。
。
购物中心的建筑特征:
1).商业空间步行化 2).商业空间室内化3).公共空间社会化
购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。购物中心在发达国家发展日趋成熟,已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心,其中Namba工程是独具特色的生态购物中心,建筑面积达到32万平方米,建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心。
图1日本Namba生态购物中心
购物中心在我国发展很快,但是对购物中心精髓理解不深,投资的许多购物中心缺乏精心规划,运作管理方式依旧是传统的百货管理方式,许多购物中心销售或经营出现失败。
二、国内商业地产的发展
1、2004年商业地产发展为高峰
2004年的商业地产青春出动,活力洋溢,竞争激烈,资本与地产的联姻演绎出一部壮丽而诡异的史诗大片,令人感动并且期待。
长沙王府井商业广场:1月13日,北京王府井百货常务副总经理刘冰飞抵长沙,与长沙金华康董事长何华握手言欢。双方将长沙王府井商业广场打造成为集时尚百货和休闲娱乐为一体的城市购物中心(Shopping Center)。
长沙铜锣湾广场:2003年12月28日,国内百货业巨头深圳铜锣湾集团与本土地产大鳄长沙怡海置业正式签约,强强联手,合力打造长沙铜锣湾广场这一超级Shopping Mall。
大连万达商业地产:成立于1988年的大连万达集团,是以住宅及商业房地产为两个支柱产业的大型企业集团。目前,万达房地产公司已在北京、大连、昆明等城市进行规模住宅开发,年开发量超过200万平方米。万达商业公司在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。至今为止,万达集团已和“沃尔玛(Wal-Mart)”、“华纳兄弟(WarnerBros.)”、马来西亚“百盛百货”、德国“欧倍德(OBI)”、“美国百胜餐饮集团(Yum!)”等12家跨国企业签订了联合发展协议。截至2003年底,万达已开工建设了北京、上海、天津、沈阳等16个城市的商业项目,总投资逾百亿元,总建筑面积达160万平方米。到2006年,万达商业公司将在全国建设30个以上的商业广场。可见,携手华纳,对万达而言,只是实现订单地产、图谋商业地产版图