世联2010年万科镇江白龙山项目定位报告1.ppt.ppt

世联地产
敬呈:万科地产镇江公司
万科地产白龙山项目
让镇江人民重新想象
2009年
苏宁电器集团、万达进驻镇江
总投资100亿元
打造高端综合体
2010年初
绿城、华润考察镇江
计划摘取土地
大牌云集镇江
城市地位及崛起力度受到认同和期待……
这是最好的时代,但也是最坏的时代!因为.......
“”补充
“”出台
中央政府再度着手调控楼市,
史上最严厉的调控政策
纵观07-09年,全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现
成交额下降
成交额上升
成交额上升
价量齐升
价升量跌
价量齐跌
价跌量升
价跌量急升
价量齐稳
量
价
量支撑价
1
价助涨助跌
3
量先价后
2
量支撑价
1
价助涨助跌
3
价助涨助跌
3
量先价后
2
量支撑价
1
在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现
就短期来看,新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势,形势严峻;
价
量
开发商
需求
房地产走势
量支撑价
1
外生变量
投机需求
投资需求
居住需求
价格变动
价助涨助跌
3
成交量支撑位
跌
量先价后
2
资金宽松
资金紧张
此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律,三线城市单价8000~16000之间产品的影响最深,而高端产品和8000元以下的产品受影响较小;
25000元/平米以上
城市核心
未来表现无量上涨
16000—25000元/平米
一线城市环线内,二三线城市核心
缩量上涨
8000—16000元/平米
放量,价格震荡
4000—8000元/平米
放量价平
4000元/平米以下
缩量下跌
以上图表摘自世联研究
新政对于镇江房地产市场的影响及启发
,但短期内限于对市场的悲观预期,会延长客户购买周期;
,房价企高,首付提高后,杠杆收益下降,投资客可能转向投资二三线城市,如常州、镇江;
,大多数支付能力强,因此受首付5成约束影响不大;
,通过城市拆迁,旧城改造带动了大量的自住首置和改善型需求,同时也释放了城中土地,为地产开发商进驻开发带来了机会。
Q:机会与挑战并存,我们该为时代烙下怎样的印记?
——走城市高端豪宅路线是规避市场风险的一种选择!
项目使命:通过白龙山项目的成功,树立价格标杆,进而实现镇江万科品牌飞跃
万科两大目标
通过项目成功销售,实现镇江万科品牌飞跃
品牌目标:
形象要超越魅力之城,高于魅力之城
万科品牌在镇江得到全面拔升
利益目标:
树立价格标杆
4-5年完成销售,年均销售10万平米