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二手房交易基础知识
目录
1、房地产术语 1
2、房地产价格术语 2
3、建筑类术语 4
4、房地产相关政策 9
5、二手房交易操作知识 10
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(公房、集资房、经济适用房等)交易流程 17
6、二手房交易相关费用 19
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6. 3需要提供的资料 21
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1、房地产术语
(1)房地产:又称不动产,是房产和地产的总称,房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性和不可分割性。
(2)房地产市场
一级市场,是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;
二级市场,是指土地使用权出让结束,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;
三级市场,是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
(3)商品房:是指开发商以市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
(4)经济适用房:经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准。
(5)现房:是指消费者在购买时具备购买后即可入住的商品房,即开发商已办妥所售商品房的产权证的商品房,消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
(6)期房:是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地大产权证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应和开发商或中介人签订商品房预售合同。
(7)尾房:又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品房屋的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
(8)土地类型:按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
(9)土地使用权年限:是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该宗土地用途符合当时城市规划要求,土地使用者可申请续用(经批准并补清地价后继续使用),如果不符合则该宗土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下:居住用地70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年。
(10)商品房预售许可证:按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼房。
(11)银行按揭:是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主会付一部分房款,余款由银行代购房者支付,购房者的房屋所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,偿还完毕后,房屋所有权归己。
2、房地产价格术语
(1)均价:是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。
(2)起价:起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。
(3)预售价:是商品房预(销)售合同中的专用术语,是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。
(4)一次性付款:是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠。
(5)按揭贷款:“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,还款后,按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说,按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权收走房屋。
(6)住房商业贷款:个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本