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深圳零售市场分析

出于对入世后市场会进一步开放等利好消息的预期,今年深圳商业零售业表现出相当的活力,最具代表性的一点是零售大鳄都忙着圈地,由此带动商服物业的供应,市场新局出现,热点由点向面状扩散。
商圈将重新洗牌
在东门、华强北商圈双雄对峙相当长的一段时间,今年一些新商圈的崛起成为市场最大的看点。日前,被列为市重点工程总建筑面积达70,000平方米,由现代Mall概念铸造的中信城市广场挟吉之岛、西武百货等强势品牌一同登场,在东门、华强北等传统商圈势力范围外率先掀起波浪。之外,华侨城在2001年引入沃尔玛后,日前华侨城铜锣湾百货广场亦正式亮相,二者一唱一和,华侨城商圈雏形渐现。面在南山宝安、龙岗三区,原先都有一些零星的商业设施,但以街铺为主,规模小档次低,但随着近二年来零售大鳄的跑马圈地,三地商业气氛渐浓。目前在南山,已有沃尔玛、家乐福、海雅百货、人人乐等大商家入驻,拟进入的还有万佳百货、岁宝百货、曼哈商业、友谊城百货等知名商家,可谓阵容鼎盛,南山构筑大商业的条件渐成。关外的宝安、龙岗二区,宝安形成商圈的条件更成熟一些,不仅有万佳百货、新一佳、南城百货的支撑大局,近日天虹商圈、顺电家电亦挥师西进。但龙岗的潜力更大一些,据有关调查资料显示,下半年以来,龙岗新推商服物业在市场上唱主角,如人人购物广场、雅豪祥苑街铺,每个项目都在数万平方米。有业内人士认为,随着这些新商圈的崛起,深圳商圈新一轮洗牌即将到来。
商铺投资受青睐
目前的商服物业,利润的高企造成众多的开发商纷纷介入,商铺投资带来的高额回报,又吸引了无数投资者的眼球。据悉,当前我国居民的投资渠道还相对单一,除了股票就是债市,但在当前股市萎靡不振、银行存款利率低企的情况下,为闲置资金找出路,很多投资者都把目标锁定在房地产上,而房地产投资中又以商铺投资回报率为高因而尽管有风险,资金仍是源源不断地涌入商服物业市场。
虽然今年推出的商服物业在市场表现上有好有坏,但仍不乏亮点,如福田中港城购物广场,采用整租分售——即以小面积单位分售给其他买家,并以此为卖点推广,可观的回报率(带租约8%的回报)吸引了众多买家,在均价33,000元/平方米建筑面积水平上仍引起了市场热烈响应。
据悉,以投资创富概念,引进一家大商家,带租约然后分割出售给小业主,目前已成为商服物业的主要推广手段,现今以这种形式在售的商服物业有鸿洲购物中心(沃尔玛入驻)、八达商城(铜锣湾百货入驻)等。
纯商服物业走俏
目前,市场上可供应的商铺主要以住宅裙楼为主,纯商服物业较少。然据有关研究人员介绍,住宅裙楼作商铺有很大的局限性,一是商铺有它自身的特点,住宅裙楼则因为建筑的规划与设计的局限,未能满足商业运营需求。二是上为住宅下为商铺容易造成扰民的形象。该人士认为深圳纯粹商服物业稀缺,市场空间大,因为好多国外的大商家如宣家家私因找不到合意的经营场所而徘徊在深圳的大门外。
不过目前这种状况似有所缓解。龙岗的世贸中心是深圳较早出现的一个纯商服物业,。于9月底开业的中信城市广场,则为关内最大的一个纯商用物业,建筑面积70,000平方米,随着吉之岛、西武、潮流视窗等百货的入驻,以及南国影院等休闲设施的配置,引起市民和各大租户密切关注。近日,金光华实业公司投资建筑面积达80,000多平方米的金光华商业广场又开始进入建设倒计时阶段,这些超大型的纯商用物业的面世,将深圳的商业带上一个更高档次。

商业行业剖析
购物中心(SHOPPING MALL) 
现代的购物中心不仅仅是零售业全部的综合,而是整个城市服务功能的综合,当然是以商业为中心。购物中心对消费者一次性购满的满足程度已居深圳市的首位。主体性的购物中心发展用招商的方法和引进专业专卖店,引进餐饮娱乐业为行业组合,目前深圳市大型的Shopping Mall只有中信城市广场。
经营模式:核心百货与独立店铺相间集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的综合性商业
选址:市中心及商业中心
面积:50,000m2以上
百货公司
百货公司是指在一个大型建筑物内,根据不同的商品设立销售区,开展进货、管理、运营等工作,以满足顾客对时尚商品多样化选择之需求的零售业态。
基本特点
选址在城市繁华区、交通要道;
商店规模大,营业面积在15,000平方米以上;
商品结构以经营男装、女装、儿童服装、床上用品、家庭用品为主,种类齐全、毛利高;
商店设施豪华、店堂典雅、明快;
采取柜台销售与自选(开架)销售相结合之方式;
定价销售,可以退货;
服务功能齐全。
现状分析
百货业这几年市场份额不断缩小,逐渐丧失第一业态的主导地位已是不争的事实。但深圳百货业在激烈竟争中业绩不但未下降,还稳中有升。传统的天虹百货已在随着市场的变