在建工程抵押所需材料,在建工程抵押价值的评估.doc

在建工程抵押所需材料,在建工程抵押价值的评估
一、在建工程抵押借款所需材料
提交证件:
1、申请表;
2、土地使用权证;
3、建设用地规划许可证;
4、建设工程规划许可证;
5、用地红线图;
6、贷款合同;
7、抵押合同;
8、房地产评估报告书;
9、抵押双方法人资格证明;
10、法宝代表人身份证复印件;
11、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
12、法人授权委托书或代理人身份证复印件及委托书;
13、建设单位书面具结书;
14、登记机关认为必要的其它文件及资料。
二、在建工程抵押价值的评估
在建工程抵押价值评估范围的界定
房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态,对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同,其权利状态中的某些情况由于种种原因,具有一定的隐蔽性。因此,科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。
1、土地权属
在建工程的土地权属有两种性质,四种情况,即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况,其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属
对在建房地产项目的抵押贷款评估,要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位,委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位,另有一个或两个参建单位,则参建单位的价值不属于委托单位所有,其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握,其中特别是要搞清楚项目的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度
在估价实务中,各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同,有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室