某房地产开发企业,近五年来年销售产值约为5亿元,甲供材料每年约有1亿元。该公司每年向当地税务部门缴纳各种税金约4000万元,其中营业税、土地增值税、企业所得税占了90%左右。通过筹划,拟在2004年末成立具有独立法人资格的材料供应公司(商品流通企业),房地产公司凡是需要甲供的材料设备,均委托材料公司采购和供应。这样不仅可以减少土地增值税支出,而且还可以节省企业所得税。
2005年1月1日材料供应公司正式开业,该材料供应公司从形式上不是房地产公司的关联公司,但实质上是其可以掌握和控制的。该材料供应公司资本金为500万元以上,经营范围以销售建筑材料、设备为主,并取得增值税一般纳税人资格,同时根据文件规定,在主管税务机关取得了“免征企业所得税一年”的批文。
1、可以节省土地增值税
房地产开发企业的土地增值税是根据其项目盈亏而计算的,合法加大开发成本,就可以少缴土地增值税。
成立材料公司后,所有甲供材料均加收10%左右的手续费(作为商品流通企业10%左右的进销差价是普遍和正常的),相应的开发成本增大,土地增值税就可以少缴。以“某高档写字楼”的相关资料为例予以说明。
A、如果甲供材料不由材料公司供应销售收入72560万元,开发成本费用(包括开发成本、期间费用)40000万元,销售税金3990万元。根据税法规定,应缴土地增值税计算为:增值额:(72500-40000-3990-40000×20%)=20510(万元)
增值率:20510/51990=39%应缴土地增值税:20510×30%=6153(万元)
B、如果甲供材料由材料公司供应(甲供材料约为16000万元)
销售收入72560万元,开发成本41600万元(增加了材料成本1600万元),销售税金3990万元。根据税法规定,应缴土地增值税计算为:增值额:(72500-41600-3990-41600×20%)=18590(万元)
增值率:18590/53910=35%应缴土地增值税:18590×30%=5577(万元)
从上述可以看出,如果成立材料供应公司,甲供材料由材料公司采购供应(供应手续费约为10%),该写字楼销售完毕时,就可节约土地增值税576万元(即6253万元-5577万元),扣除材料供应应缴的增值税(160
某房地产合理避税案例 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
