怎样做好房地产项目前期规划
在房地产营销策划的实践中,常成以碰到
“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原
因,大体有两种,一种是设计自己没有专业能力,
“天下设计一大抄”,平庸浅陋,敷衍塞责,做
出低下水平的作品;另一种是开发商自以为是,
独断专横,听不进专业意见,完全不尊重设计院,
把设计师当做一支笔,让他怎么画就得怎么画,
最后的结局是项目失败,设计师承担罪名。
从房地产营销角度来看,一个规划设计方案
的好坏,在很大程度上决定着一个项目的成败命
运。那么,我们怎样去审视一个规划设计方案评
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价分析一个规划设计方案,出发点是什么根据我
们的实践经验,对规划设计方案的评价分析应该
把握五条基本原则。
规划设计必须以人为本,以住户的生活舒适
方便为本。
这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的,
要住七十年,你必须对住户的七十年(几乎是一
辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完
成的同时,给住户留下的是长期的隐患。西安融
发沁园的最初设计方案中,小区主入口在主干道
上,人车混流;而主入口旁边不远就是一个红绿
灯十字路口,一旦红灯亮起,排队的车辆即可一
直排到小区主入口,而且旁边还有公交车辆的车
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站,可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多
少麻烦!经过我们的再三坚持,这个方案终于做
了修改,把车辆入口改为另一个地方,做到人车
分流。这些细节看起来是小事,其实有大隐患,
万万不可等闲视之。“规划方案无小事”,一个细
节留下麻烦,住户会抱怨一辈子。这种细节就显
示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考
虑问题,只是简单地从平面布局的美学效果出发
做设计,犯了一条大忌。
规划设计必须符合项目定位,不要偏离定位
去追求不切合实际的东西。
项目定位是一个项目的根本大纲,框定了规
划设计的方向,背离定位就会做出完全不能用的
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方案。深圳宝安碧海名园项目,定位是中小户型
的白领社区,价位适中,档次中等,但设计院做
出了一个出人意料的中庭园林景观设计,在大约
一万平方米的中庭里,布置了“地中海”、“爱琴
海”、“波罗的海”,连成一个完整的水系,加上
喷泉、叠水、五个水幕墙,完全是顶级豪宅的景
观设计!粗略计算一下,每平方米的造价要几百
元,而物业管理的运转费用更高得可怕,这样一
个中档小区,向业主收取的物业管理费是很有限
的,而单只是水景的运转费用,一年就需付出三
十多万元!谁来承担这笔费用这就是设计师背离
项目定位的典型例子。
规划设计应该充分考虑将来物业管理的方
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便。
现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一
个重要方面,“买不买房看环境,掏不掏钱看户
型,满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑
物业管理的,而现在策划项目时就必须提前考虑
物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园,最
初的规划方案是上海一家著名设计院提供的,以
一个湖为中心,湖周围一圈是独栋别墅,别墅外
围是多层住宅,再外围是小高层住宅。设计师的
想法很简单:让别墅的业主最接近湖景,可以从
客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。
但是他没有考虑到:这个湖不是别墅业主独享
的,而是小区全体业主共享的,那些住在多层、
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