农房索河湾项目商业价格研判及策略制定定稿.ppt

2014年11月
农房·索河湾商业价格研判及策略制定易居项目组
PART1——商业市场环境分析
PART2——货源盘点及价值解读
PART3——销售方式与营销策略
PART4——定价思路及优惠制定
目录
商业市场环境分析
PART 1
商铺租金调研
主要个案分析
业主情况梳理
商业整体布局
老城区商业区
新城区商业区
本案:处于老城区商业区边缘地带,周边商业主要以农贸产品交易和生活品零售为主,并有以日常消费衍生的卖场型商业建业百货,整体消费层次较低。
农房·索河湾
PART1 商业市场分析——荥阳商业布局
PART1 商业市场分析——荥阳商业布局
农房·索河湾
演武路商圈
索河路商业圈
康泰路步行街商圈
万
山
路
商

圈
建业百货
中心商圈
塔
山
路
广
武
路
PART1 商业市场分析——主要案例分析
项目
海龙香槟大道
位置
索河路荥泽大道交会处
规模
占地面积240亩,建筑面积35万㎡
交房时间
已交房
产权
70
面积区间
160-280㎡
价格区间(元/㎡)
16000
商业形态
底商,一拖二
商业现状
本小区已经交房入住,但周边无成熟小区相呼应;
目前只租不售,
开发商打算自持。
租金
50元/㎡
PART1 商业市场分析——主要案例分析
项目
泰成悦府
位置
郑上路三公路向北200米
规模
占地面积12万㎡,建筑面积60万㎡
交房时间

产权
70
面积区间
120-160㎡
价格区间(元/㎡)
13000
商业形态
底商,一拖二
商业现状
远离荥阳主干道,位置较偏,商业氛围一般销售现状:8年现金返租回购
租金
待定
PART1 商业市场分析——主要案例分析
项目
中森林语美墅
位置
荥泽大道康泰路交汇处
规模
占地面积140亩,建筑面积23万万㎡
交房时间
已交房
产权
70
面积区间
120-160㎡
价格区间(元/㎡)
18000
商业形态
底商,单层、一拖二
商业现状
处于新开发区,但小区已有业主入住,人流车流一般经营业态:餐饮,汽车服务,超市,便利店、干洗店等
租金
单层:40-50元/㎡
一拖二:30-40元/㎡
PART1 商业市场分析——区域商铺租金调研
根据目前荥阳的主要商圈,选择对应路段对当前租金情况进行实地走访调研,得出租金情况如下:
荥阳街道商铺租金调研
项目
产品面积(㎡)
租金(元/㎡/月)
业态
单层铺
双层铺
单层
双层
主营业态
备注
康泰路步行街
40-50
55-150
35-40
45-55
主营理发店、家居服饰、精品店、小吃店等
成熟商业
索河路沿线
28—100
122—209
50—80
40—60
主营中高档品牌,人流车流较足;餐饮、便利店、五金店、建材、银行
主干道成熟商业
演武路沿线
26-120
110-220
30-65
40-55
主营低端服装、餐饮、便利店、五金店、汽车行
主干道成熟商业
万山路沿线
20-100
60-300
38-120
40-80
主营手机、五金店、餐饮、百货
成熟商业
成皋路沿线
20-80
80-150
35-100
30-50
主营化妆品、餐饮、银行、中高档服装店
成熟商业
兴华路沿线
30-105
——
35-70
——
主营餐饮、便利店、建材店、中端服装、摄影
成熟商业
PART1 商业市场分析——区域商铺租金调研
具体商铺实体情况如下:
索河路商业
康泰路步行街
建业百货