乐橙商务广场.doc

【商铺部分招商方案】
主编:张会生
时间:2011-4-5
第一部分招商的相关定位
项目的经营业态定位
业态定位
商圈里业态越丰富,商圈经济也就越成熟,各业态根据商圈的特点,可以做到资源共享、优势互补。同样在商业卖场这样一个完整的系统内部,各业态也应互相补充、协调发展,这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和凸现项目的整体定位。总而言之,针对项目的业态选择应当尊重本案的目标客户群体——周边以及全市范围内人群的差异化、个性化消费喜好和需要,并以此为基础适当调整业态的比例。拟定业态组合如下:
一层商业商业布局:
A区(可选择业态宾馆量贩KTV )
BCD区(休闲娱乐)
DEF区(餐饮类德克士中餐特色餐饮)
HJ区(婚庆类影楼鲜花店摄影拍摄租赁)
地下部分(车库超市)
可补充进的业态(银行医药电子产品家私布艺床上用品)
二层商铺:
茶楼、KTV、网吧、西冷、酒吧:
彩陶工艺品:
工艺玻璃:
民间工艺品:脸谱/剪纸、民族服饰、蜡染/扎染、根雕/泥塑、中国结、刺绣、风筝/灯笼/葫芦、工艺扇伞、其它民族工艺
工艺礼品:
礼品赠品:皮具礼品、旅游纪念品、发光/闪光礼品、烟具/火机、促销礼品、广告礼品、电子礼品、商务赠品
精品画廊——装饰工艺画:油画、蜡染、金箔画、无框画等
HJ区: 床上用品区——床垫、枕芯、床单、被褥、被套、床罩、蚊帐、靠垫等
窗帘及巾、帕、毯类专区——窗帘、门帘、、毛巾、手帕、挂毯、装饰地毯等
EF区:窗帘及棉、麻、布艺类专区——坐垫、坐具套、装饰布、沙发布、工艺台布、围裙、工艺抱枕
B C D区:植物花卉(灯具)专区
植物花卉:装饰植物、仿真植物、鲜花、干花、仿真花、香熏工艺
工艺灯饰:工艺壁灯、工艺落地灯、工艺台灯、礼品灯饰、工艺吊灯、布艺灯、节日灯、圣诞灯、花灯、灯饰配件、其它灯饰
可补充的业态
BCD区:手工饰/用品(灯具)区,酒店/办公饰品
手工饰品:
编织饰品:竹编饰/用品、柳编饰/用品、草编饰/用品、流苏饰/用品、藤编饰/用品
手工饰品:彩印印花布壁挂、挂袋、手袋、、茶垫、面纸套、扇套、台布、扎染方巾、穿珠绣、护毡等。
酒店/办公饰品:办公用饰品、酒店装饰品、一次性用品
HJFE区:小型家电专区
电热杯、电热壶、电水煲、咖啡壶、豆浆机、刨冰机、家用净水器、吸尘器、电熨斗、电吹风、吸尘器、其他
目标商户定位
商户定位
主要为符合项目拟定经营业态的私营业主、代理商或其他性质的以经营为盈利手段的人群
招商商户条件
必须是合法的自然人或合法代理机构。
具有明确的销售产品。
具有一定资金实力、销售能力。
具有良好的商业信誉。
最好具有从事家庭装饰品或满足消费者日常家庭生活用品消费需要的商品销售及服务经验的商家
商户特点描述
特点及喜好:
注重物业的实用性和适用性;
注重交通条件;
注重物业使用价格;
注重配套设施是否到位;
注重物业管理是否完善;
注重政策的优惠程度;
注重卖场氛围的营造;
注重周边人文条件等终端客户因素;
注重开发商对卖场经营的支持程度;
注重卖场的发展前景
其他因素
心理定位:
希望日后的经营运作始终处于“零距离沟通、零风险运行”状态;
希望营业环境优越、无安全隐患,物业管理服务一流;
希望缴纳入场必需的费用后手中仍有宽裕的机动资金;
希望在此项目经营能够获得高额利润回报;
第二部分招商政策
说明:
招商政策涉及零租客户与趸租客户。
对一次性支付租金金额小于12个月租金的客户即视为零租客户
对一次性支付租金金额大于等于12月租金的客户即视为趸租客户
根据现有价格标准及依据此得到的租金标准,我们可以大致得出结论:
为了补偿一次性返还托管收益的损失, %·年,则不考虑优惠时各铺位的招商租金底价应为:租金底价= 现有售价÷120×招商比例%
注:此租金为按照销售面积计算,转化为按实际面积计算的租金为(实用面积租金-销售面积租金)÷销售面积租金=公摊率
由此可推算出一、二、三四层按使用面积招商的租金水平分别为:66元/㎡·月,35元/㎡·月,25元/㎡·月
(以上租金水平均为实用面积招商的租金水平)
执行租金表价在租金底价的基础上上浮35%,则优惠政策需在这35%内展开租金表价= 租金底价×(1+上浮比例)
本招商政策对签约年限及付款周期的规定
零租采用逐年签约,最短付款周期为一个季度/趸租签约年限为1—3年,最短付款周期为一年。(注意与托管期的配合)
本招商政策主要根据客户付款方式及租赁面积制定对应的优惠原则
招商优惠政策
阶段说明
客户达成初步承租意向阶段:
该阶段将目标客户划分为零租客户或趸租客户后初