2008年青岛李沧区房地产市场及竞争项目调研报告.doc

李沧区房地产市场及竞争项目
调研报告

青岛尺度置业营销策划部
2008年3月
第一部分李沧区房地产调研报告
一、李沧区概况
1. 区域位置
李沧区是青岛市市内四区之一,位于青岛市市区北端,东部属低山丘陵,中部地势平坦,东邻崂山区,西濒胶州湾,南与四方区相邻,北与城阳区接壤。辖区内海岸线长约13公里,境域最大纵度约11公里,最大横距约14公里。
李沧区距青岛市中心20公里,距流亭机场12公里,济青高速和环胶州湾高速均在20分钟车程范围内。重庆路、308国道、胶州湾高速公路等多条主要干道穿越李沧区,公共交通发达,便捷的交通为区域经济和城市发展注入了活力。
在政府的整体规划上,青岛市东西海岸相连,南北区域相通,李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位,是青岛市内四区内面积最大的未开发之地。随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大,受土地资源限制,向北部发展成为必然,给李沧区提供了良好的发展机遇。

李沧区面积98平方公里,2007年人口47万人,,人口密度为每平方公里4796人,区内有回、蒙、满、壮、苗、朝鲜、土家等少数民族21个。
辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。
①李沧区街道办事处分布图
②李沧各街道人口分布图
从上图可以看出,在李村、永清、湘潭街道办事处的人口要高于周围其他区域,李村是李沧区的商业中心区,李村商圈更是青岛北部最大的商圈,这里聚集了大量的居住和就业人群,成为李沧人口最为密集的区域。永清街道办事处区内11个居住社区,驻有汽车销售、物流配送等各类企业共计350家,涉及行业多,流动人口杂是该区域的主要特征之一。文昌阁项目属于虎山路街道办事处,虽于三大街道紧临,但却受到虎山山脉阻隔,因而区域内人口并不密集。
③李沧区2004-2007年人口基本情况
年份(年)
常住人口
(万人)
流动人口
(万人)
出生率
(‰)
死亡率
(‰)
自然增长率(‰)
2004





2005





2006





2007





近年来李沧区常住人口有明显增加,尤以06年增长最快,而在流动人口及出生率均小幅下降的前提下,判断该年增长人口中绝大部分为原青岛市区居民。
2006年-,其次是市南和四方区,,李沧区老龄化最低,。

按照“优化提升二产,突出发展三产”的思路,李沧区近年来着力调整经济结构和转变发展方式,全区产业结构不断优化,发展的稳定性、协调性和持续性逐步提升。2007年全区生产总值完成191亿元,比2002年翻了一番,继续排在市内四区首位;二、::。近年来,李沧区都市工业示范区建设成效初显,北部商贸中心地位不断巩固,经济综合实力显著增强。
2007年1-9月,,%,,,城镇项目投资完成23亿元,%。
2007年上半年,李沧区人均可支配收入达到8041元,%,人均消费支出达到6732元,%。居民生活水平稳步提高,消费结构进一步改善。
小结:
李沧区是青岛第二大商业中心和工业基地。商业繁荣,工业发达,经济总量排名市区首位。随着城市化进程的不断加快和政府缩小南北差距战略的实施,李沧区经济发展潜力巨大。

①城区建设:
2005年1月,青岛市政府《关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定》给李沧区城市建设带来巨大助力。随后,李沧区政府提出,在今后3-5年,投资800亿元全力打造青岛都市工业示范区、青岛北部商贸中心和青岛中央居住区,李沧区有望成为市区北部最适宜发展和居住的新城区。
近年来,李沧区城市化进程明显加快,城区形象面貌得到明显改善。东部中央居住区和其他区域旧村改造项目整体进展顺利。。、板桥坊河、,大村河整治暨李沧文化公园工程被评为“中国人居环境范例奖”,%,。在旧城和城中村改造中,该区55个村庄“村改居”全部完成,实现整村改造7个,娄山