2010年天立地产成都天府新城项目可行性市场报告
1、对于办公楼,贵司偏向租赁还是购买
2、公司员工数量构成租用所占比例大于购买所占比例,说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。前潜在客户员工人数大多集中在10~30人之间,从人数上来看公司规模均比较小,属正在成长的、规模在不断扩大的企业,而这种企业对于未来选择写字楼的要求应该是利于公司发展壮大,同时也能代表其形象的物业。 3、公司性质
4、公司所属行业潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主,占到76%左右,而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。 4、公司所属行业 4、公司所属行业潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外,与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例,如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外,相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。(三)需求分析 A、选择办公地点的重要影响因素: ? 是否符合公司发展及形象的要求; ? 商务办公物业的租金和售价; ? 进出办公地点的交通顺畅、方便; ? 商务办公物业所处的位置,是否是商业繁华地段; ? 商务和办公配套是否完善及方便程度; ? 办公环境的舒适性、健康性(如就餐是否方便,通风、采光条件是否良好等)。 B、商务办公物业消费群体的需求倾向: ? 实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业,并且重视周边及物业办公环境;成都国际化程度的加深,外资驻蓉机构尤其喜好规划合理,交通便利,企事业单位密集的区域,以提升公司企业形象; ? 纯办公物业仍然是需求的主体; ? 跨国大企业倾向于整层购买,中小企业则看好适用(100-300平方米)的办公空间; ? 对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。? 职业投资人,尤其看重未来城市发展规划,选择有巨大投资升值潜力的地段。 C、影响投资客选择的因素: ? 精装公寓比写字楼更受投资客青睐; ? 商务办公物业的租金和售价; ? 商务办公物业的升值空间(优质的物业管理对商务办公物业增值起到决定性作用; ? 商务办公物业所处的位置,是否更靠近电梯(近电梯的物业能很快出租)。五、供需分析及项目机会分析注:写字楼吸纳量租赁面积+现房成交面积数据来源:成都房管局按近几年情况看,成都主城区写字楼每年需求逐年递增除08年),因此预计未来几年,随着城市经济的不断发展,未来写字楼需求继续保持较高的增长。历年成都主城区写字楼供需情况年份供应面积(万平米) 存量面积(万平米) 销售面积(万平米) 供销比 2002 2003 2004 2005 2006 -11 2008 2009 (新增) -6 (新增) 156 ?根据年初高新区政府汇报报告,天府新城规划的项目基本预计皆在7>2012年前动工; ?%平均递增率除08年)预测
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