第四章房地产场调查与场预测.doc

房地产市场调查与市场预测
房地产市场调查
一、房地产市场调查的基本内涵和作用
房地产市场调查是指运用科学的方法,有目的、有计划、有系统地收集、整理和分析房地产市场供求供求变化的各种因素,为市场预测和营销决策提供客观、正确的的依据。
第一、是一种重要的市场营销活动,其目的是要了解房地产市场,包括现实和潜在的房地产市场。
第二、具有客观性。
第三、是系统地收集、整理、分析有关房地产市场的情报、资料、和信息。
作用:
二、房地产市场调查的类型与基本原则
(一)房地产市场调查的类型
探索性调查
描述性调查
因果性调查
预测性调查
(二)房地产市场调查的基本原则
准确性原则
及时性原则
计划性原则
适用性原则
经济合理性原则
三、房地产市场调查的内容
(一)房地产市场调查的一般内容
市场环境调查
消费行为调查
市场竞争调查
地产产品调查
地产价格调查
地产促销调查
地产营销渠道调查
1、房地产市场供给调查
1)区域内在售项目推出单位、面积、户型调查
2)总体区域房地产市场供给调查
3)未来总体供给的预测调查
4)片区房地产市场供给调查
5)竞争房地产楼盘供给调查
6)房地产市场细分供给调查
案例:深圳市2001年度住宅市场户型调查分析(节选)
图为深圳市2001年度住宅市场调查分析中的户型比例分布图。
复式
5房及以上
4房
3房
2房
1房
图 2001年户型比例分布图
从图中可以看出,深圳市2001年度住宅供给以中户型为主。2、3、4房总数接近九成(
88%),其中3房比例最高,2房与4房其次。在122个项目中,有41个推出了1房,108个推出了2房,106个推出了3房,59个推出了4房,28个推出了5房以上的平面大户型,64个推出了复式。
与2000年相比,主力户型2房、3房的比例有所上升,3房的升幅最大,接近6个百分点。复式、5房、4房、1房比例均有所下降,其中1房下降了近3个百分点,% 。
图各户型户均面积示意图
从图各户型的平均面积来看,与200年相比,除3房外,㎡,㎡,㎡, ㎡,1房的升幅最大, ㎡,㎡.
2、房地产市场需求调查
1)房地产需求总量调查及变化趋势分析
2)房地产需求总体特征调查
3)片区房地产市场需求调查
4)房地产细分市场需求特征调查
案例某次市场调查的需求特征分析(节选)
图为某次市场调查的需求特征分析(节选).从图中可以看出在单位房间的选择上,选择1房占4%,2房占28%,3房占55%,4房占10%,5房以上占3%.购房者主要选择3房单位为主,其次是2房,选择1房和4房单位的比例不多.
图: 某次市场调查需求特征图
上述结果与家庭结构交叉分析则显示,
单身在选择上:1房占5%,2房占25%,3房占58%,4房占12%;二口之家的, 1房占3%,2房占36%,3房占51%,4房占10%;三口之家的, 1房占2%,2房占10%,3房占68%,4房占20%;二代同堂的, 1房占4%,2房占19%,3房占55%,4房占22%;三代同堂的, 1房占0%,2房占8%,3房占52%,4房占40%;分析表明当时不同的家庭结构对户型的选择近似,并不呈现单身、核心家庭(夫妻或夫妻+子女)、主干家庭(父母+夫妻+子女),来自外地的单身人士购房考虑组建家庭后,,选择三房的比例与整体选择的比例相同.
3、房地产市场价格调查
1)区域项目价格调查
2)区域总体价格趋势
3)片区物业价格区间分布
4)竞争物业价格趋势
5)竞争物业价格比较分析
案例:深圳2001年区域价格走势分析(节选)
图为深圳2001年区域价格走势分析(节选)。
图 2001年各区价格走势图
从总体来看,2001年深圳各行政区的房价走势均呈“之”字型。罗湖与南山的走势相似,尤其是二季度以后,几乎呈平衡的走势;福田与罗湖一直都在高位运行,进入四季度后,福田的房价呈缓缓下降的趋势;南山的房价自前两个季度有了幅度较大的上升后。四季度再创新高,直逼6000元大关,升幅接近11%(比较三季度),这一方面说明了南山房地产的发展是不容置疑的,另一方面也是受华侨片区对房价的提拉作用的影响。别除华侨城片区的因素,南山区的均价每平方米5270元。
4、房地产市场客户调查
1)消费者行为模式调查
2)影响购买者行为的主要因素
3)购买决策过程调查