征收工作实务.doc

征收工作实务
[目的]征收工作相对专业且繁杂,需要业主单位(或代建单位)与征收单位(征收实施单位)相互支持、共同监督、按照政策和程序完善相关手续,才能妥善完成征收工作,并且能按时完成结案、结算,及时办理好土地权属登记。
[提要]土地征收、房屋征收及补偿概算编制,征收过程监管,补偿超标准个案的审批,档案管理,征收结案和结算,土地征收、房屋征收和补偿涉及相关部门报审的注意事项;权属调查、补偿量的确认,具体动迁,征收补偿方案等内容。
一、政策
1、《宪法》 第十条城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
2、《物权法》第四十二条为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
3、《土地管理法》第二条 第四款国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第四十五条征收下列土地的,由国务院批准:
(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。
二、程序
征地一般指国家征用农民的集体土地,在依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征地是一种政府行为,受国家土地管理法体系规管。
房屋征收,原指拆迁,一般指城市国有土地房屋的征收与补偿,同时收回国有土地使用权,受《国有土地上房屋征收与补偿条例》规管;宅基地房拆迁不受该《条例》规管,但可参照,如实施强制搬迁,应由批准征用土地的人民政府裁决,公告实施。
(一)国有土地上房屋征收程序与流程。
《征收条例》及我市《实施意见》规定的程序:项目立项-规划选址-环境影响评价-申领建设用地规划许可证-申请办理征收国有土地和房屋手续-确定房屋征收范围-进行社会稳定风险评估--制定征收补偿方案-作出征收决定。其中立项、选址、环评、规划许可证、申请征收等手续都由项目业主负责,房屋征收部门负责确定房屋征收范围、进行社会稳定风险评估、制定征收补偿方案,由市或属地区政府作出征收决定。实务操作程序如下:
1、根据建设项目规划选址意见书及附图,进行摸查,编制概算。
2、制定房屋征收与补偿实施方案。
①项目概述。
②费用分析。
③重点、难点分析。
④骑线楼拆迁实施意见及红线调整建议(案例)。
⑤工作计划。
⑥补偿方案、无条件的可后报。
⑦人员构成及工作责任。
⑧具体工作措施。
3、办理土地预审及土地勘测定界报告书(协助项目业主办理)。
4、申请国有土地建设用地批准书(协助