上海青浦徐泾xxxx项目定位报告(戴德梁行).ppt

MARCH 2007
City Integrated Residential Services
上海青浦徐泾XXXX项目合作文件
(技术部分)
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
泛城(中国)综合住宅服务
2007年3月
City Integrated Residential Services
1 宏观经济与房地产市场
2 项目总体定位
3 项目产品建议
本阶段工作要点
City Integrated Residential Services
1 宏观经济与房地产市场
青浦社会经济发展概况
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,占上海市总面积的十分之一。境内辖有上海市最大的淡水湖泊——淀山湖。徐泾位于青浦区的东南部,与闵行、松江接壤。
青浦地处上海市西郊,太湖下游,黄浦江上游。东与闵行区毗邻,南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤,西连江苏省吴江、昆山两市,北与嘉定区相接。
青浦社会经济发展概况
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,比上年增长17%。全区农业、::。
青浦产业集聚明显,有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类(休闲)用品制造特色产业。“4+1”,%。,%,%。
,,%。2006年全区城镇职工年平均工资26,420元,%,城镇居民年人均可支配收入17,106元。
青浦房地产市场
City Integrated Residential Services
商品住宅市场分析
2006-2007年青浦住宅市场供求及均价变化
数据来源:泛城资源中心
青浦房地产市场
City Integrated Residential Services
2006年,尽管受宏观调控政策影响,但青浦住宅市场需求仍有所增加,,%,%。
均价从2月的最低点3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米,动迁配套房的成交成为均价变化的重要因素;随后三个月由于受宏观调控政策影响,均价逐步走低,但自8月起均价处小幅波动状态。全年均价为6,970元/平方米,%。
商品住宅市场分析
青浦房地产市场
City Integrated Residential Services
公寓市场分析
均价从2月的最低点2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方米,随后两个月由于受宏观调控政策影响,均价开始走低,但从8月起又逐步回升。全年均价为3,656元/平方米,%。
2006-2007年青浦公寓市场供求及均价变化
数据来源:泛城资源中心
2006年,,其中批准预售面积较2005年下跌38%,%。
徐泾土地出让情况
City Integrated Residential Services
徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比
(单位:万平方米)
泛城观点:近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动,但可建面积不断上升,土地面积和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在2006达到近三年的新高,说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。
数据来源:泛城资源中心
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2006年徐泾镇成交住宅用地列表
序号
地块座落
地块面积
(万平方米)
容积率
可建面积(万平方米)
受让人
1
徐泾镇联民村
91,507

45,754
上海永德房地产发展有限公司
2
青浦徐泾镇西向阳河东侧地块
159,516
1
159,516
上海南山房地产开发有限公司
3
徐泾镇联民村
120,805

60,403
上海大地房地产有限公司
4
徐泾镇民主村
22,639