招商地重庆董家溪项目住宅定位研究.ppt

重庆董家溪项目住宅定位研究
项目前期工作小组
重庆纬联地产顾问
报告内容
第一部分调研工作说明
第二部分样本楼盘调研及客群户型初步定位
第三部分客户调研及定位修正(分两个阶段)
第四部分规划研究及定位修正
第五部分市场竞争及市场占位
第六部分产品价值测算与户型结构优化
第七部分项目定位综合
第八部分户型设计要求及建议
第九部分分期开发建议
第一部分调研工作说明
1、定位精度说明
定位内容
精度要求
说明
客群定位
~60%
把握住楼盘未来60%主力买家的需求特征
产品定位
>90%
(1)户型结构与主力客群需求匹配;
(2)产品细节与客群需求吻合;
(3)产品创新方向与客户关注点吻合。
价格定位
100%
(1)保证最低利润目标的实现;
(2)在与竞争楼盘的竞争中,始终保持产品的高性价比优势。在大势向好时,搏取高利润;在大势不好时,获取市场平均利润并顺利完成销售。
分期策略
(1)确保一期价格和销售速度,为后期发展提供弹性空间;
(2)提前提供充足的客户体验空间,为后一期销售奠定产品价值基础,确保楼盘价格一步一步的提升。
2、调研进程

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时间安排
初步定位研讨
针对初步定位中存在的疑惑,进行第二阶段针对性的目标客户问卷调查和访谈(62人)
定位规划方案研究
第二阶段
目标客户访谈
初步定位研讨
地块查勘和地块分析
基础市场资料收集整理
典型楼盘调研( 10个)
中介、同业及销售员访谈
准目标客户访谈和问卷调查(30人)
第一阶段
典型楼盘调研
整体市场了解
了解所定位竞争市场的产品设计水准及供应情况
综合案例分析、目标客户调研和初步规划研究,确定户型结构和分期开发建议
对初步规划方案进行客户价值测算,确定楼盘整体价格(静态价格和分期的动态价格)
一期市场定位及营销要求
第三阶段
规划研究
综合定位
工作内容
工作阶段
3、调研组织
项目前期工作小组

楼盘调研:严士平、李华钦、陈于汀、纬联
各类访谈:纬联、李华钦、陈于汀
规划研究:严士平、纬联
资料提供:纬联
定位研讨:汪涛、陈于汀、严士平、李华钦、纬联
报告撰写:纬联、严士平、李华钦
组织协调:李华钦
项目定位调研方法
实地考盘、案例研究、同业讨论、一线访谈、客户访谈、规划研究
第二部分 样本楼盘调研及客群户型初步定位
1、调研目的
了解样本楼盘的畅销户型及其质素要求;
了解该层次购房客户的主导户型需求;
了解样本楼盘的客群构成及其基本特征;
了解样本楼盘客群的产品偏好;
了解各细分客群的置业能力;
分析各细分客群的价值认知;
找出对我司项目开发有借鉴意义的标杆楼盘或品牌。
2、调研路径及区域
样本楼盘选择参考指标:
价位、地段、容积率
重点调研的样本楼盘:
江景楼盘:金砂水岸、海棠晓月、金沙港湾;(下图红色标识)
高档社区:水晶郦城、天湖美镇、财富中心(下图黑色标识)
高价小户型:东和湾、华庭锦园、美力. Com、信一金典(下图蓝色标识)
样本楼盘分布区域:
渝中3个;江北2个; 3个渝北(北部新区);沙坪坝区1个;南岸区1个;
以上楼盘均是目前重庆楼市均价在3500以上的中高价位楼盘
样本楼盘分布
本项目
金沙港湾
海棠晓月
金砂水岸
水晶郦城
财富中心
信一金典
东和湾
华庭锦园
天湖
美镇