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太原小店通达街项目全案营销策划方案
山西【 2011 】太原
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目录
项目地块区域价值分析
Part2.
项目定位
Part3.
太原宏观经济及房地产发展进程
Part1.
营销思路建议
Part4.
Part1.
太原市宏观经济及房地产发展进程
太原市经济总量分析
05-09年GDP同比增长幅度均在13%以上,09年受煤炭资源整合,下降幅度明显。其中固定资产投资中房地产占有比例明显,约占33%。产业链转型将逐步依赖于房地产投资拉动经济。
太原市宏观商品流通度
人均收入增长高于人均GDP增长
2005-2009年太原人均可支配收入持续增长,06-08年增幅均超过城市人均GDP增速,城市经济的发展对人民生活水平提高起到积极作用,09年受煤炭产业整合2项增速放缓。
社会消费品零售总额涨幅波动性变化
近几年中,08年的涨幅最大,%,09年增幅呈现下滑趋势,%,但总体形式依旧乐观。
第二产业成为太原主导产业
从近五年的产业情况来看,第一产业比重极小,第二产业占GDP比重稳定在50%左右;09年上半年太原国民经济和社会统计公报显示,第三产比重首次超越第二产业,%;
太原产业结构正处于“二、三、一”向“三、二、一”转型阶段
中部地区城市作为我国重要的工业基地,整体圈层的城市产业机构处于“二、三、一”阶段,工业、能源业发展迅速,而太原09年上半年的产业结构比变化,反应出太原产业正由“二、三、一”向“三、二、一”转型
太原市产业结构分析
▲ 2002年,开始出现小区规模建设,商品房市场初步形成,以凯旋大地和奥林花园为代表。
▲ 2003年,投资出现热潮,以华宇国际为代表的新型概念产品上市,促进了太原房地产的发展。南移西进的政策,出现了城南版块的开发热潮。
▲ 2003年至2005年,房地产价格急速提升,以阳光地带、华宇·绿洲、丽华苑为代表开启了大盘时代,带动了整个太原房地产市场,大量房地产项目出现,房地产产品升级。
▲ 2006年房地产价格稳步提升,整个市场全面开花,河西版块、城北版块开发加快,销售情况良好。
▲ 2007年外地成熟开发商进入太原,推动市场成熟,带动价格提升。
▲2008年市场高速发展后期遭遇金融危机,下半年开始严重滞销情况,开发商推盘信心大受打击,推盘时机延后。
▲ 2009年由于政府出台各项经济刺激政策,促内需保增长,楼市进入高速发展,进入年关开始各项抑市政策,联合整治土地市场。
▲ 2010年房地产市场进入稳定快速发展时期。
太原市房地产发展状况
供应情况
太原房地产市场从06年进入快速发展期,使得整体市场呈现供大于求的态势,09年由于中央出台各项刺激经济的政策,使整体楼市出现小阳春的涨幅,但进入10年新政频繁的当下,供应量又大于需求量,楼市表现出缓慢的去化速度,甚至有些楼盘出现滞销现象。因此以何种形象面市,如何准确定位显的尤为重要。
需求情况
太原居民对住房需求旺盛
在一次调查的200户家庭中,%,%
价格走势
从03-09年太原商品房价格上涨趋势比较明显,在2005年出现一个微调,此后价格一路高涨,截止2010年达到历史高峰。
06年商品房均价为4060元/平方米,到09年成交均价已经达到5741元/平方米/3年时间涨幅1681元/平方米,为近几年楼市的高速发展期,也是国家调控楼市的关键期。截至2010年10月底,商品住宅成交均价已从年初的5802元/m2,赫然站在了7326元/m2的高点上,增幅达到26%。