许昌某房地产项目策划案.doc

许昌某房地产项目策划案
目录
前言
第一部分市场调查与分析
一、地理区位
二、许昌市房地产业概况分析
(一)房地产发展阶段分析
(二)许昌市房地产市场调查分析
第二部分项目定位及建议
一、目标客户定位
二、产品形象定位
三、产品定位
第三部分企划部分
一、案名、推广主题及广告语的确定
二、项目形象包装建议
(一)售楼部包装建议
(二)样板房包装建议
(三)工地现场包装
(四)开发商形象包装
三、楼盘推广策略
总体推广策略
本案总体推广费用预算
阶段性推广策略
第四部分业务部分
一、销售部架构及职能
二、销售环节的管理和监控
后序
前言
代理行作为一个新兴行业,一个高智力的服务行业,兴起于80年代中期的台湾地区。当时台湾由于早期的经济飞速发展,处于一个经济回调期,大量的楼盘由旺销转为滞销,房地产面临极大的困境。同时,国外房地产业完成了市场细分化,对房地产业的专业分工愈来愈清晰,并且影响了日本的房地产发展格局。在这样的双重背景下,台湾开始出现了专业的地产代理行,他不同于中介公司,中介是服务于三级市场的,也就是在消费者之间进行交易,而代理行是服务于二级市场的,也就是在发展商与消费者之间进行交易。同时,中介是以单套房子为交易对象的,代理是以整个项目为交易对象的,包括了一个项目的前期规划、市场定位、推广企划和现场销售等方面,是一种全程服务。当时的代表公司是台湾新联阳机构。
代理行发展到如日中天是从其开拓大陆房地产市场开始的。
从1998年开始,代理行开始全面进入内地各大城市,如武汉、成都、重庆、南昌、长沙、郑州、西安等内地省份的省会城市。代理公司大举进入内地市场,给当地房地产业的发展起到了良好的推动作用,带来了先进的操作方式和开发理念。
代理行发展到今天,离不开众多发展商的支持和帮助。但不可否认,为数不少的发展商,特别是内地的一些发展商对代理行还是知之甚少,对代理行在项目运作中的作用不甚了解,所以抱有一种否定的态度。甚至认为代理行是
“空手套白狼”的“高手”,不出分文便从发展商处得到高额的销售佣金。其实,这种误解在很早以前的沿海地区也存在。我们认为,这种观点的存在不足为奇。我们希望通过一个真正的专业代理公司对代理行的自我认识,多少能使发展商对代理行有一点新的看法。
首先,代理行不是万能的,也就是说不是所有的项目通过代理介入就能卖好的。代理行对楼盘的认识是源于产品本身,也就是物业第一性的原则。我们评判一个项目是否能接是基于物业本身的,试想,如果一个楼盘在各个方面都不具备竞争优势,那代理行介入的可能性是不存在的。代理行认为:一个各方面条件都比较好的楼盘,发展商也能卖好,代理介入后起到的作用是通过专业销售模式缩短销售周期,加快资金回笼,同时能把售价拉抬;一个条件不太好的楼盘,发展商在销售上比较困难,业绩不太理想,代理介入后起到的作用是通过专业的眼光,重新审视、包装楼盘,发掘出新的机会点,然后推动销售业绩的上升。所以,代理行在项目前期介入的重要性不言而喻,只有双方共同对一个产品的每一丝细节沟通协商,才会有一个真正在市场上知名度响亮的项目。
其次,销售佣金是代理行从市场中赚取的,而不是从发展商处赚取的。这一点相信是发展商最为关心的。举例来说,一个楼盘,发展商自售能卖2000元,如代理行介入后,通过完善的市场体系、企划体系和销售体系,可以把价格拉到2150元,这样发展商从中获取了超额利润,而代理佣金也是从这每平方米150元的差价中支付的。最终还是发展商的获利最大,代理公司只是从市场中获取了应得的回报。
第一部分市场调查与分析
本次市调主要采用踏街记录、竞争个案调查和相关部门关系征询三种主要方式,对许昌市房地产状况进行了调查。根据调查所获资料,我们对本案开发提出合理化建议。
一、地理区位
本案位于清虚街东侧、北大街西侧,机坊街南面,文化街北面,属于许昌市老城区。
1、许昌市简介
地理交通:许昌具有独特的区位优势,交通便利,是河南省正在构筑的“中原建筑群”的南大门,北靠河南省省会郑州和顶山,南临内陆特区漯河市,东临周口市。现辖禹州市、许昌市、许昌县、鄢陵县、襄城县和魏都区两市三县一区,全市总面积4996平方公里,全市总人口445万人,,人口约48万。
经济建设:改革开放以来,许昌市始终坚持以经济建设为中心,以加快发展为主题,综合经济实力不断增强,社会事业全面发展。,%,其中,,%。,,%,其中第一产业增长9%,%,%。城市基础设施的建设和投资环境的改善