正弘山2009方案.ppt

正弘山
2009年推广概念方案
年度策略总精神& 公关策略& 整合推广视觉主题
策略提案
大智传播
大智传播
大智传播
?市场研判?
?年度策略?
?核心总创意?
?战术分解?
?市场研判?
宏观
进入11月份国家及地方政府虽然初步采取了降息或免税政策,但由于国际国内大的经济环境普遍不景气,再加上国家对地产调控的决心和力度、政策效应的滞后性、市场心理预期进一步加重等因素,短期内不可能取得立竿见影的效果。从长期看,这些政策将在一定程度上对改善市场低迷状况发挥积极作用,但却不能完全寄希望于政府刺激市场;从短期看,由于消费者对目前市场的看空和对政府未来会进一步出台利好政策的预期,从而使得市场的观望情绪越发浓重,可能对目前的销售形成“干扰”,导致销量进一步下滑,市场将继续震荡触底。
利好信息:
二次住房贷款政策有望放宽
金融政策:稳定股市,保障民生
中观
本应是“金九银十”的两个月,却出现商品住宅成交量和成交价格连续双双下跌,尤其是10月份的成交量,创下了近7个月以来的新低,仅略高于传统淡季2、3月份的成交数字。然而,有限的下跌幅度显示,郑州房地产市场继续“探底”迹象明显。10月份的郑州房地产市场继续走弱,成交量继续减少,“金九银十”实际上成了两个低成交量的月份。
进入“金九银十”以来,在郑州都可见到,从最初的优惠、打折、特价房、一万元抵两万元、两万元抵四万元等,到买房送面积、送汽车、送地下室、送旅游、送装修,再到目前的差价补偿、保值承诺,等等,可谓花样翻新。房地产广告也从去年的炫耀尊贵、奢华,改变为现在的大打“低价”牌。
10月份,郑州市商品住宅成交价格在每平方米3500元~4500元之间的有1600套左右,将近占商品住宅成交总量的45%。而每平方米在3500元以下的成交700多套,占成交总量的20%左右。可以看出,10月份郑州市商品住宅成交价格在每平方米4500元以下的占到商品住宅总成交量的六成以上。10月份郑州市商品住宅成交价格每平方米在3500元~4500元的价格区间,取代了9月份每平方米4500元~5500元的价格区间,成为市场成交的主力价格区间。10月份,郑州新开盘的几个楼盘价格一般都在这个区间内。与此同时,高价格的楼盘成交量开始萎缩,这与供应等诸多方面原因有关。 从成交面积上看,郑州市10月份商品住宅市场的成交主要分布在50平方米以下和70~120平方米区间。50平方米以下户型成交了将近800套,占成交总量的20%还强,其中一些户型设计巧妙的楼盘抢了这个区间大部分的市场。面积在70~120平方米区间户型成交了1600多套,占了总量的将近一半,目前的住宅市场需求主力——首次置业的自住型客户都会选择这个面积。
中观
微观
11月份上半月东区\郑东新区各在售项目情况:
微观