住宅物业服务二级标准.doc

住宅物业服务二级标准
一、基本要求
1、客户服务场所
设置客户服务场所,设置基本办法设备
公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片、物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息,提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准,收费标准。
客户服务场所工作时间,工作日不少于8小时,其他时间设置值班人员
设置并公示24小时服务电话
2人员
从业人员按照相关规定取得资格证书
从业人员统一着装,佩戴标志
配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员
项目负责人具有3年以上物业服务企业管理工作经历
3、制度
建立共用部位及公共设施设备维修养护,消防安全防范,绿化养护,环境卫生,公共次序维护等管理制度
建立突发公共事件的应急预案
建立物业服务工作记录
4、档案
建立物业管理档案
配备档案管理人员
应用计算机管理基本信息,基本资料
5、标志
设置安全标志、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
6、客户服务
每年第一季度公示上一年度物业合同履行情、收支情况、本年度收支预算。
涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼梯单元门内张贴通知,履行告知义务。
对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝住并告知相关行政主管部门。
水、电急修20分钟内,其他保修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日回复。
每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。
配合相关部门进行公益性宣传
按规定投保物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险
7、专项服务委托管理
签订专项服务委托合同,明确各方权利义务
专项服务企业应符合相关行政主管部门资质的要求,操作人员应持有相应的职业资格证书
专项服务人员佩戴标志
对专项服务进行监督及评价
二、
1、综合管理
建立房屋及共用设施设备的基础档案
运行、检查、维修养护记录应每月归档
组织实施房屋使用安全情况评估检查
共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复
每年第四季度制度下一年度维修养护计划
特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检查
雷电、强降水、大风、等极端天气前后进行检查并落实防范措施
设备机房
*每月清洁1次,室内无杂物
*设置挡鼠板、鼠药盒或鼠板
*在明显易取位置配备消防器材,确保完好有效
*设施设备标志、标牌齐全
*张贴或悬挂相关制度、证书
2共用部位
◇房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要地防护措施,按鉴定结果组织修缮
◇建筑部件
*每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等
*每2月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等
*每半年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等
*每年上汛前和强降雨后检查屋面防水很雨落管等
3附属构筑物
每2月巡查1次道路、场地‘阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等
每半年检查1次雨、污水管井等
每2月巡查1次大门、围墙、围栏等
每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等
每年检测1次防雷装置
4、空调系统
◇运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查
◇运行期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合相关规定
◇每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等
◇每年对空调系统进行1次整体性维修养护
5、二次供水设施
◇按照卫生防疫部门的要求使用消度设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验
、水质符合国家生活饮用水卫生标准
◇每日巡视1次水箱间、水泵房、检查设备运行状态
◇每半年切换1次备用水泵
◇每年检查1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵
◇每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理
◇水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好
6、排水系统
◇排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清洁、疏通
◇污水泵汛期每日巡视1次,平时每2周巡视1次,检查设备运行状态;每月进行1次手动启动测试;每年养护1次
◇化粪池
每半年检查1次化粪池;组织安排清掏
7
◇楼内照明
每周巡视2次,一般故障1日内修复,复杂故障1周内修复
楼外照明
每周巡视1次,一般故障2日内修复,复杂故障2周内修复
应急照明
每日巡视1次,发现故障,及时修复
低压柜