汇率影响房地产实证论文..doc

汇率、通胀与中国房地产泡沫
摘要:自2005年7月“二次汇改”以来,人民币汇率基本保持了稳定的双向波动。汇率的波动深刻地影响热钱的流入,进而可能推高我的增加,导致人们更多地倾向于投资房地产来保值,这无疑也将推高房地产泡沫的水平。本文通过对“二次汇改”后汇率、CPI与国房景气指数的实证研究,定量分析了上述两变量对我国房地产泡沫的影响程度。
关键词:汇率 CPI 国房景气指数房地产泡沫
一、引言
自2005年7月21日起,中国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再单一盯着美元,而是形成更富弹性的人民币汇率机制。自此,,开始了持续的升值旅程。另外,在2008年稳中有升。与此同时,我国的房地产价格呈现加速上涨的态势,房地产市场的泡沫不断增多。因此,研究房地产泡沫与汇率变动的关系,分析通胀水平与房地产泡沫的内在关联,对于我国外汇管理当局有效抑制投机性热钱对我国房地产市场的冲击,政府加强宏观调控的针对性实效性,无疑具有重要的现实意义。
通胀水平对房地产泡沫的影响,更多是基于人们资产保值的需求。而汇率变动对房地产的影响及传导路径,则如图1所示。
图 1 汇率升值引致房地产泡沫增大的传导机理
二、文献综述
目前,学界对于房地产泡沫的测度尚无统一标准,在理论与实证方面都有所涉及。理论方面,主要探讨了分析房地产泡沫的各种理论,评价房地产泡沫的各种指标。杨帆等(2005)介绍了西方的房地产经济学, 马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观, 对他们关于市场经济, 房地产经济和泡沫经济的理论, 进行了理论上的综合,认为我国已经存在房地产泡沫。
在实证研究方面,主要包括面板数据和时间序列分析两个维度,其中汇率对房地产泡沫影响分析主要适用于时间序列分析。宋连方等(2011)以我国 30 个省的面板数据为基础,构建房地产市场泡沫评价指标,并进行了面板数据回归分析。结论分析表明,城镇居民可支配收入和土地交易价格对房地产市场泡沫有正向的作用。孟甦(2011)分别从供给层面、需求层面、价格层面和金融支持层面选取指标对房地产泡沫进行实证分析,结果表明:无论是长期还是短期,代表房地产市场需求的本年销售额对房价泡沫都有比较明显的效应,但就各个时期而言,由于不同的需求类型起着不同的主导作用,泡沫对房地产市场的发展所带来的效用是不同的。
高波等(2006)认为:汇率冲击是房地产泡沫演化的一个诱因,但并不必然引发房地产泡沫。近年来人民币升值预期和人民币升值压力的货币化,加剧了房地产泡沫。但在建立有管理的浮动汇率制度过程中的人民币小幅升值不会诱致房地产泡沫膨胀或崩溃。王先柱(2009)利用协整检验、Granger因果检验、脉冲响应和方差分解等计量方法,分析了汇率制度改革后人民币汇率与房地产价格的关系。实证结果表明,名义汇率与房地产价格之间存在一种负向关系,房地产价格与人民币名义汇率具有长期稳定的协整关系,汇率的短期波动对房地产价格也会产生显著的影响,汇改后的人民币名义汇率是房地产价格上涨的单向格兰杰原因。从脉冲响应函数和方差分解中可以看出,汇率变化对房地产价格的影响持续力度大、持续时间长,而房地产价格变化对汇率基本上