美的海岸花园规划设计营销.doc

美的海岸花园规划设计营销
为使美的海岸花园项目开发成功,美的房产公司的全体人员作了大量的市场调研工作,在以自有人员为主进行策划、规划的基础上,还分别委托了泰国公司、王志纲先生,后来又邀请清华深圳院、万科国企公司协助策划,最后在公司副总经理朱曙东先生和策划人员的全面整合协调下,才完成了现有的最优方案的选定,以下是美的海岸花园规划过程中若干方案的类比概要。
第一阶段:以泰国公司为主,美的房产公司协助产生的规划方案
此阶段早在1992年,美的房产公司尚处在成立阶段。泰国公司将本地块全部规划成高容积率、高建筑密度的集金融、商业、居住功能于一体的高档综合社我,1993年底由于宏观政策的剧变,该方案没有来得及实施,全国房地产业已陷入低谷。
第二阶段:王志纲先生的概念地产策划
从1997年夏季开始,公司专门成立了市场调研策划小组,深入调研珠江三角洲地区的优秀楼盘,还专门聘请了王志纲先生帮助策划。后因方案跨行业太大等因素而未被采纳实施。
第三阶段:以美的海岸花园新组合的营销策划人员为主,万科协助策划的规划方案
自1998年5月开始,美的房产公司根据北滘及周边市场多层高尚住宅基本脱销,别墅相对滞销的现状,果断地将原来以别墅为主,洋房为辅的规划彻底地修改为以洋房为主,别墅为辅的规划方案,将项目确定为21世纪的顺德人量身定做的,一座充满欧陆海岸风情的地中海小城。
一、规划设计
(一)总体规划思想
以目标市场与项目定位为基础,在整体上坚持可持续发展的规划思想,通过分区、分期、成片开发,进行滚动式推进,充分体现以人为本设计理念。
(二)用地及经济指标
1、规划总用地:
2、小区建筑规划总用地:
3、别墅用地:,洋房用地:,公建面积:
4、绿化及路网用地:
5、绿化率:%
6、人均绿化面积:
7、小区总户数:2233户
8、人口规模:7900人
9、容积率:
10、建筑密度:%
(三)规划布局
整体的设计布局:采用围合式、双围合式布局、排列式和集中式点缀其间,将整个小区规划为三个功能区块,分为12个小组团,每个组团既相互独立又相互联系。
组团功能分区:临江文化娱乐休闲区、花园别墅区和洋房区。
建筑布局采用分组团围合设计。围合式布局是充分实现小区私密性和人性化空间的最有效方式之一。分组团布局一方面是为了适应本小区分期开发的实际要求,另一方面可以在第一个组团就充分兑现小区的规划和环艺设计,有利于项目形象展示和销售。
二、建筑风格的选定及色彩计划
住宅建筑的立面造型与装饰,虽没有什么特殊的讲究,但也不是毫无技巧可言,其形体与尺度的优美协调与否,个性的强烈平淡,色彩的浓郁淡雅,线条装饰乃至门窗造型风格,均能体现住宅投资者和设计师的审美意识与水平高低。美的海岸花园的规划因几易其稿,因而在建筑风格的选定上也经历了较长的认识过程。洋房主调采用地中海北岸摩纳哥海滨公寓酒店这细腻、明朗的风格,而别墅在采用现代造园手法的同时体现鲜明的欧陆风格。
色彩简洁,鲜明而持久,应是小区住宅外立面装饰追求的最佳目标。住宅的色彩不能太复杂,不论采用协调色还是对比色,颜色均不宜超过三种。美的海岸花园先是纯白色,随后又确定灰白色,最后确定