铁西项目市场调研报告.doc

铁西项目市场调研报告
铁西区地域特征
铁西区是沈阳市的工业区,众多国营老厂集中于区域内,相对来讲,国企改革脱困以及新的经济增长点的建设难度更大。
铁西区的企业基本都属于劳动密集型企业,自动化程度不高劳动力人口众多,而工人家庭收入较低,属于典型的“人口高密度、低收入”区域。同时,这种类型的区域还有这样一些特点:文化教育程度普遍不高、商业化程度较低、自然居住环境不理想以及人口自然增长率较高等特点。从市场区分的角度看,比较适合小面积公寓的物业开发。
铁西区从地区图上看基本上似正方形,建设大路自东向西横穿正中,将北部的工业区和南部的铁西商业区分隔开来。
铁西区房地产市场概况
竞品状况
2000——2001年铁西区总的物业开发总量在200万平方米左右,多数个案集中在建设大路以南、商业志周围地块。其中有富馨花园、城市阳光、保工怡园等,开发面积都在先万平方米以上,价位基本上都在2300——2500元之间。且多为多层砖混住宅。户型方面都有半跃、全跃层等结构,主力面积几乎都在130——160平方米之间。
本地区高层住宅开发量较少,只有顺兴广场一家在建,2000年夏季竣工,起价2880元/平,每三层加楼层差100元(由低向高)。其销售率不超过10%。一方面由于售价太高;另一方面也反映出当地购房者对高层住宅的消费抗性。
各开发商的广告媒体主要使用报纸、户外POP等作为主要媒体,对售楼书、海报等销售工具不太重视。销售人员可能大多未经过售前培训。其它如广告预算和策划代理公司等方面的情况不详,有待进一调查。
市场需求分析

家庭收入是影响住房消费最重要不的因素。按照6年的家庭收入购买一套住房来划分中低家庭收入分界线的标准,测算结果如下:
我们以3口之家为例,设定本地区住宅平均售价为2000/平,3人户住宅平均需求面积为60科,则收线==2000×60/6==2万元,也就是说,年收入在2万元以下的家庭为本地区低收入家庭,拿这个标准来衡量的话,本地区低收入家庭占多数。

老龄化。随着出生率的下降和人口平均寿命的延长,我国人口的老龄化问题日益突出,,并在今后40年内每年以3%的速度增长,老年人对住房的需求也在增加。
家庭规模小型化。根据有关调查资料显示,,且这种缩小的趋势还将持续下去。家庭小型化意味着多世同堂的大家庭减少,两人户、三人户增加。传统的家庭观念在改变,多数子女成家后不愿与父母一起住是导致家庭小型化的主要原因。
铁西区这种情况更为明显。由于职工人数多,计划经济体制下分配给职工的住房本身面积就小,再加上近年来对旧式住房的大面积拆迁改造,需法语户数增加是必然的结果。

大量的外来流动人口为沈阳市经济发展做出贡献的同时,也为住宅市场带来了商机。铁西区不属于城市中心区,因此房屋售价及租金都较低,同时它又比效区具更好的居住环境和交通条件。因此,铁西区是比较受外来打工族青睐的居住区。而他们对住宅的需求都是以小面积户型为主的。
综合上述方面原因,我认为在铁西开发小面积户型比较符合市场需求,而且,从市场调查的情况看,它也是其它竞品未大规模涉足的市场空白点。成功的机会相对较大。
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